城市楼房土地使用怎样分给住户?
分摊方法的选择楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。使用地价分摊法和楼价分摊法计算涉及的因素较多,不同的时期价格不尽相同,地价、屋价之间的又没有固定的关系,而且操作起来也比较麻烦,因此虽然比较合理,在运用上并不多见。
1、土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的,应当分别申请登记。
2、一步分摊法。某户分摊面积=该户房屋建筑面积÷容积率,容积率=总的建筑面积÷总的用地面积。
3、两步分摊法。
《民法典》第二百八十八条,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
面积分摊法遵循的原则公平公正、合理分摊原则。对住宅小区内的所有权利人都要按照统一的标准进行合理分摊,让所有权利人公平分享楼房所在土地增值的收益。当楼房发生毁损或者面临拆迁改建时,所有的权利人有权决定对楼房的处分事宜,并获得相应的补偿。区别对待、分开分摊原则。由于用途不同,地价、屋价也不同,尤其是对多用途楼房,分摊时应分摊建筑占地面积,然后再分摊共有面积。谁使用、谁分摊原则。对住宅小区内的幼儿园、医院、市场等非单纯小区配套设施,已明示为个人所有的绿地花园,以及住宅小区权利人不能使用的其他部分,应单独划出,不参与分摊。尊重历史、尊重现实原则。对已经按契约分摊、由于历史原因造成分摊不尽合理等现实情况,不必苛求统一,应采取“老房老办法,新房新规定”的做法,保持面积分摊方法的基本稳定。
分摊计算的具体方法地上建筑物分摊土地使用权(地上)面积的计算。
分摊建筑占地面积的公式为:分摊建筑占地面积=权利人建筑面积×本幢建筑占地面积÷本幢建筑面积;
分摊共用面积的公式:分摊共用面积=权利人建筑面积×(宗地面积-总建筑占地面积)÷总建筑面积。权利人分摊土地面积=分摊建筑占地面积 分摊共用面积。
地下建筑物分摊土地使用权(地下)面积计算公式。
地下建筑物分为两种。
一种是与地上建筑物连为一体的地下建筑物;
另一种是离开地面一定深度单独建造,不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物。
我国的土地使用权可以通过出售、交换和赠送等方式进行转让,但在转让土地使用权的时候是要交纳一定的转让税费的。在土地使用权进行转让时,需要交纳的税费比较多,但都是一部分由出让方负担,另一部分由受让方承担。相比之下,出让方交纳的税费要比受让方交纳的多几项。
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