拆迁征地,一般会有几次与拆迁方谈补偿的机会?如何与拆迁方进行谈判?
一、拆迁征地,一般会有几次与拆迁方谈补偿的机会?如何与拆迁方进行谈判?
拆迁谈判并不是一场国际赛,不是一次性就可以搞定的。谈判期间,往往可能需要好多次。也就是说,在征地拆迁中,拆迁户与拆迁方在谈补偿时,可以有很多次谈判的机会。但是与其他谈判不同的是,拆迁涉及到众多人的利益,也涉及到许多拆迁户的房子。而房子是老百姓避风的港湾,因此想要获得合理补偿,再次拥有一套能避风避雨的房子,那么与拆迁方进行谈判是非常关键的。
在与拆迁方谈判时应当有策略性地安排谈判时间、理性的确定目标,合理要价、掌握主动权,善于判断、多方获取信息,利于谈判
二、拆迁谈判中存在的主要问题
被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签字。所以现实中被拆迁人利益受损现象普遍。部分被拆迁人要求过高,一再错过机会,或是对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人感到无望。
即便谈判达成一致意见,也是签订不完整的协议,合同漏洞百出,被拆迁人维权艰难。
三、拆迁谈判的要点
1、收集必要的相关信息
拆迁时这些信息你都清楚吗?该地段为什么拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用途不同,补偿的系数是不同的。拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?拆迁公司是哪个?对方谈判人员的组成情况如何?谁是主要负责的?拆迁评估机构是哪个?如果已经做了评估,如何拿到评估报告?评估报告哪些地方比较合理?
2、有策略地安排谈判的时间和地点
谈判中,拖延是一种非常有用的时间策略。对被拆迁人而言,时间几乎没有成本。相反的对拆迁人而言,时间有巨大的资金成本和机会成本。所以北京英淇律师建议您在拆迁之初的策略是拖延,不与拆迁方进行接触,但是要了解其他拆迁户的进展,作为自己谈判的基础。
地点选择上,千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去则对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到自己家中,同时在谈判过程中安排人员巧妙地、策略地干扰或终止谈判的进程。
3、确定理想的谈判目标
在拆迁谈判中一些过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”,会毁灭对方通过谈判解决希望,其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段,有时酿成“玉石俱焚”的悲剧。所以,选择一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。
4、谈判可以先围绕拆迁行为的合法性进行
先审查授权(拆迁公司须有授权的行为)、《拆迁许可证》,审查拆迁项目否为公共利益,是否能够启动,包括按照《物权法》、《循环经济促进法》对拆迁的合法性进行审查之外,在拆迁程序的要点上有这么几个环节:立项批复—用地批复—拆迁补偿方案—建设用地批准文件—资金到位证明。
《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致,拆迁范围是否扩大等等。拆迁工作人员、评估人员是否有违规行为。
拆迁时可多次进行谈判,和保持理性的头脑,对谈判补偿价位有个清晰的认识,合理地进行谈判,对结果不满意可继续与其谈判,在此过程中,谈判补偿要合理,有个目标,了解相关知识和信息。
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