已交付未过户房屋出卖人的权利
出卖人承担房屋实物交付的责任吗
租赁期间房屋出卖人不承担房屋实物交付的责任。不动产物权因登记、动产物权因而交付产生物权的转移和变动。因此,就不动产物权而言,其权利自所有权办理变更登记时即完成转移。当然,如房屋仍由出卖人使用或居住,则涉及房屋腾空交付等问题,出卖人不如期交付亦需承担违约责任,但对租赁期间房屋而言,则无实物交接之必要。因房屋由承租人使用,出卖人办理不动产变更登记后,买受人法定承继了出租人主体地位,此时房屋仍由承租人使用,买受人自然取代出卖人而享有相应的权利义务,无需也无法完成实物交付,出卖人协助买受人完成房屋登记手续,即履行完毕买卖合同的义务,不再承担进行房屋实物交付的责任。
综上所述,在买卖不破租赁中,作为房屋的卖方,应该尽到自己的通知义务,告知买方房屋出租的事实,并且在出售之前三个月告诉承租方。这样,在同等条件下,承租方有优先购买的权利。买方知晓相关情况,签订购买合同,等过户后也不能要求承租方搬走。
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