購房時的定金是不是預付款
按照房地產行業的交易習慣,在購房者看中了某套商品房之後,需要先與開發商簽訂認購書,同時支付一定的購房定金,否則開發商可能就不會為其保留看中的商品房。但這個購房時的定金是不是作為預付款存在,日後可以折抵購房款呢?我們一起在下文中進行了解吧。
一、購房時的定金是不是預付款
定金不同於訂金,也不同於預付款,一定不能寫錯。定金是法律上的概念,訂金是經濟上的概念,預付款是一種支付手段。
比如我們之間進行交易,本人先付5萬元。如果5萬元是訂金則只表示一個購買意向。我把訂金給你,你發貨給我。中途如果我不要(或不想要)了就可以向你要回那5萬元,如果你不能(或不願)發貨只需要退5萬元給我,訂金對方都沒有約束力。但是定金就不一樣了,它是有約束力的。一旦我付給你定金,中途我不想要了5萬元就收不回來了,如果你沒有按時發貨那麼你就要返還我10萬元。
預付款是一種支付手段,其目的是解決合同一方週轉資金短缺。預付款不具有擔保債的履行的作用,也不能證明合同的成立。收受預付款一方違約,只須返還所收款項,而無須雙倍返還。此外,法律對預付款的使用有嚴格規定,當事人不得任意在合同往來中預付款項,而對定金則無此限制。
關於訂金,根據我國現行法律的有關規定,其不具有定金的性質,交付訂金的一方主張定金權利的,人民法院不予支持。一般情況下,交付訂金的視作交付預付款。
二、購房後悔定金還能拿回嗎
有很多的購房者則會認為,一旦下定,如果最後不能成交,預交的定金就拿不回來。其實不然。那麼開發商的這種行為是否合法呢?在以下三種情況下,購房者是可以向開發商拿回定金的:
1、在開發商沒有取得《房地產預售許可證》,即不具備商品房預售法定條件的情況下,其與購房者約定的購房定金是無效的。根據《民法典》無效合同的處理原則,不論雙方是簽訂《認購協議》,也不論雙方是否約定定金退還事項,開發商都應無條件退還定金給購房者
2、如果開發商沒有取得《房地產預售許可證》,卻故意隱瞞重要事實或提供虛假情況謊稱已取得《房地產預售許可證》,開發商須對此承擔締約過失責任,除退還購房者定金外,還應該賠償購房者利息等資金損失及其他有關財產損失。
3、在開發商具備商品房預售法定條件,取得《房地產預售許可證》的情況下,如果雙方只約定了購房者拒絕訂立《商品房買賣合同(預售)》便無權要求退還所交付定金,買方交付認購定金後,和開發商不能就後來正式的買賣合同條款協商一致,是否可以一概認為是一方當事人拒絕訂立主合同,而適用定金罰則?需要作具體分析。若該主合同的條款在預約(認購書)中已經有了約定,拒絕訂立主合同,是對預約的違反,可以適用定金罰則。若當事人協商的主合同條款在預約中無約定,則當事人協商不成的,拒絕訂立主合同,因而不能適用定金罰則。如果也將此情形認為是一方當事人拒絕訂立主合同,適用定金罰則,那麼結果必然是要求購房人在訂立了認購書之後,必須無條件地接受開發商後來提出的任何一項買賣合同條款,這就違背了《民法典》的誠實信用原則和公平原則。
4、另外需引起注意的是:定金與預付款是有本質區別的。如果購房者交付了擔保金、保證金、押金或定金等預付款款項,但雙方沒有約定定金性質,雙方未能簽訂《商品房買賣合同(預售)》的,開發商應退還所收全部款項。
很多開發商在銷售樓盤時,往往要求購房者者籤一份購房意向書,同時交納定金。而一旦雙方後來就商品房買賣合同條款協商不成,開發商就以購房人不履約為由,扣除購房人定金不予歸還。建議,購房者在落定之前應慎之又慎,要充分認識到定金的商業風險和法律後果。至於購房時的定金,其實一般都是作為預付款,日後也是可以折抵房款。
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