企業拆遷資產評估應注意哪些事項?
近年來在工廠搬遷損失和費用方面的評估工作中,總結了以下一些體會。
一般來説,工廠搬遷對企業的影響或者説對企業生產經營方面造成的損失,可分為三個階段,即:搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷後恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示,即開始從零開始逐漸上升(搬遷準備階段),上升至最高值(搬遷階段),然後從最大值逐漸下降至零(搬遷後生產恢復階段)。
下面,就這三個階段分別進行一些分析:
(一)搬遷準備階段:
⑴ 因工廠的客户得知該企業搬遷的消息,從而對其交貨能力缺乏信心,因此定單會逐步減少轉移;
⑵搬遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模,喪失了發展的贏利機會;
⑶由於工廠將要搬遷,對原材料的定貨將逐步減少,這勢必在與原材料供應商的價格談判中處於不利地位;
⑷由於工廠將要搬遷,企業管理層必然為此投入精力,因此影響了工廠搬遷前的生產管理;
(5 )工廠新址建設的一系列費用,包括徵地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段,企業所受到的影響和損失是從零開始,並曲線上升。
(二)搬遷階段:
在搬遷階段,工廠完全停工停產。業務收入為零,但,企業的另一些開支仍需要支付,包括:
⑴生產經營中仍需要支付的費用:
A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工後勤服務的建築也需搬遷時、還需要保障職工的後勤需求;
B、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用;
C 、管理費用;
D 、不在搬遷範圍內的銷售、營業網點的日常開支(房租費等)。
(2)財務費用:
因工廠搬遷貸款的利息支出。在這一階段,搬遷對企業的影響和導致的損失曲線上升,可能達到峯值。
(三)、搬遷後生產恢復階段:
在這一階段,設備的安裝調試工作將逐步完成,生產和管理秩序 逐步恢復;客户對企業交貨能力的信心逐步得到恢復;原材料供貨渠道逐步穩定;企業管理層主要精力逐步轉移;員工的情緒也逐步穩定;最後使工廠的生產效率達到搬遷前的水平,或因工廠新址各種條件的改善,而超過了過去。在這個階段,企業搬遷的影響和損失的曲線是下降的,直至零。
企業拆遷資產評估主要要分階段進行評估,每個階段評估時要考慮的因素也不盡相同,在搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷後生產恢復階段都要進行資產評估,來判斷廠房拆遷的整個價值,這樣有利於控制拆遷給企業造成影響。
-
上海私營企業動遷政策是怎樣的
一、上海政府在哪些情形下可以決定進行動拆遷?目前,按照國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關規定,市、級人民政府在為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,確需徵收房屋的,可以作出房屋徵收決定。其主要情形有:為了國防和外交的需要...
-
農村小企業拆遷補償
土地徵收是指國家為了公共利益需要,依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地,並依法給予被徵地的農村集體經濟組織和被徵地農民合理補償和妥善安置的法律行為。
土地徵收具有法定性,根據行政合法性原則,必須符合法律和行政法規的規定,遵循...
-
廠房拆遷標準規定是什麼?
其實大家也發現了,當一個城市經濟開始進步的時候周圍的建築物到處都是在拆遷和修建的,主要還是因為現在的國家政府的經濟發展是越來越快了,特別像那種佔地面積特別大的一定會被拆遷的,那麼廠房拆遷標準規定是什麼呢?廠房拆遷補償標準規定(一)拆遷資產補償費用1、實...
-
福州公司拆遷補償標準是什麼?
一、福州市房屋價值補償標準:這裏的房屋補償,是指對被徵收的國有土地上建築物價值進行的補償,按不低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似的市場價格,並請有評估資質的評估機構進行評估確定。這裏的市場價格,地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律,制定出...