房屋買賣合同夫妻共同財產有效嗎?
夫妻共同財產未經共有人同意簽訂的房屋買賣合同是否有效的問題,可分為兩種情況進行處理。
第一,房屋產權登記在一方名下屬於夫妻共同財產。在房屋出售時,因為其產權登記在夫妻一方名下的,基於不動產的公示、公信原則,買受人是有理由相信出賣人有權處分該房產的正當性,有理由相信出賣人系房屋的完全權利人。從合同法的鼓勵交易、維護交易穩定的立法精神以及保護善意相對人的合法權益出發,買受人與出賣人之間簽訂的房屋買賣合同應認定為有效。至於其他房屋共有人或共同居住地其他成員的居住權益,由房屋所有權人負責保障。該權益的存在並不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。賣方應該協助買方到房產登記機關辦理該房產的過户手續,履行房屋買賣合同的附隨義務,以實現合同的真正目的。但是,如果有證據證明買受人存有過錯,與出賣人惡意串通,損害其他共有人利益,那麼,買受人與出賣人之間簽訂的房屋買賣合同應認定為無效。
第二,房屋產權登記在夫妻共同名下的財產,在房屋出售時,基於部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定,在其他權利人事後不予追認的情況下,應認定買賣合同無效;但由於是夫妻關係,買受人有理由相信出賣人有代理權,符合表見代理構成要件的,那麼房產共有人不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人,即買方。買賣雙方簽訂的房屋買賣合同應認定為有效。
對於購買二手房須注意以下幾點:第一,應該審查購買房屋共有權狀況,可通過委託律師去房管部門查詢。第二,對房主已婚的,一定要配偶簽署同意出售房屋的書面材料。第三,可以與房主簽訂定金合同,定金性質約定為立約定金,定金不得超過主合同標的百分之二十,後一旦合同被確認無效,買方仍然可以依據定金罰則要求房主支付雙倍定金
根據婚姻法的規定,如果夫妻雙方婚後所得的來購置房屋的,那麼該房屋應當認定為屬於夫妻共同所有,所以無論是處於合同的有效性還是法律規定,婚後購買的房屋都應當認定為是夫妻共同所有的房子。
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