被抵押的房屋是否可以出租
對於房屋所有人而言,生活中可能需要向他人或者銀行借錢,此時就會將自己合法所有的房屋辦理抵押手續。但抵押之後並不會實際轉移房屋的佔有,因此又會將房屋出租給他人。那從法律角度分析的話,被抵押的房屋是否可以出租呢?請一起在下文中進行了解。
一、被抵押的房屋是否可以出租
抵押權與出租權是房屋所有權人的權利,房屋所有權人將已抵押房屋出租的,租賃合同有效,但租賃權不能對抗抵押權。
《關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規定:"抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押,抵押人,第三人因此可能不知道所購房屋上存在租賃關係,而與出租人建立買賣關係,該第三人是善意第三人。在此情況下,承租人的優先購買權不能對抗善意第三人。這樣處理有利於保護第三人的交易安全,在當前房價上漲形勢下,也可防止部分出賣人為反悔賣房,惡意與他人串通假造租賃合同關係,達到悔約的目的。承租人的優先購買權因此不能實現的,可以請求出租人進行賠償。
二、租賃的房屋能否進行抵押
出租人可以將出租的房屋進行抵押,租賃不影響抵押權人實現其優先受償權。同時,抵押權的實現亦不影響租賃合同的繼續履行,也就是説,租賃合同的效力及於買受人。
租賃關係直接針對的是房屋使用、收益的權利,而抵押權針對的是房屋的交換價值,二者並無本質衝突,出租人可以對房屋行使充分的處分權。抵押權人對已出租的房屋同意抵押的,該風險由其自行承擔,抵押權人不能以該權利對抗承租權。抵押權實現後,也不影響租賃合同的履行。為此,《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十五條規定:"抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現後,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效"。
實踐中,由於抵押權在先,雖然法律允許將被抵押的房屋出租給他人使用,但此時租賃權是不能對抗抵押權的,不過這也要求抵押是辦理了相應的手續才行。同時,即使房屋是先被出租的,此後所有人也是可以將房屋進行抵押。
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