中介糾紛常見的處理方法有哪些?
中介糾紛
一、 因支付意向金引起的糾紛
中介帶買方看房,一旦客户流露出購買意向,中介往往會趁熱打鐵,説服買方支付意向金並要求籤訂居間合同,而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”,如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時,中介卻説已交給賣方變成了“定金”,如果反悔會被沒收。
買方付“意向金”的時候,一定要看清楚居間合同對意向金是怎麼約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻,字又非常小,買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字,根本不清楚意向金是怎麼變成定金的。《居間合同》其實比正式的買賣合同都重要,其中玄機很多,但在二手房買賣中往往被忽視,特別是裏面約定的“意向金轉定金”的條款。
“意向金轉定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介,如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式),中介就將意向金轉交給賣方,此時意向金就轉為定金,如果買方反悔不買則不能要求返還,如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以,買方付錢的時候確實是意向金,但如果賣方同意賣,那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款,不能隨隨便便就付了意向金。
二、 因跳中介引起的糾紛
跳中介通常有兩種情況:
第一種情況:買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交,買方應當向中介支付違約金),看了房以後,買方通過其它中介公司成交。
買方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收佣金,也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因,毫無疑問買方應向前一家中介公司承擔違約責任,因為《看房確認書》也具有約束力,買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔違約責任。但如果是後一種原因,買方實際上是按新的交易條件達成的合同,其目的並不是為了少付佣金,所以不應當承擔違約責任。
第二種情況:買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內容)後,為了規避中介費,買賣雙方先協議終止合同,再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同,還包括居間合同的內容,即使買賣雙方終止了合同,也只能終止買賣合同,不能終止居間合同,這種情況下買賣雙方仍然應當向中介承擔違約責任。
三、 因合同無效、終止引起的糾紛
合同無效的情況較為常見。比如:房子的產權登記為張三和李四,籤合同時只來了張三,張三可能會出具一份委託書説明他已得到李四的授權,或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂後,李四卻提出説他從來沒有同意過。這時買方可能已經支付了定金或者首付款,糾紛由此產生。
根據法律規定共有財產出售要得到所有共有人的同意,否則合同無效。很多人認為合同無效就不會產生任何法律後果,這種看法是錯誤的。合同法規定合同無效後,有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。因此如果確實沒有證據證明李四同意賣房,那合同無效,張三應當賠償買方的經濟損失。但如果張三無力賠償,買方能不能追究中介公司的責任?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯,比如中介未對李四的授權進行審核,那麼中介應當賠償。如果中介沒有過錯,那麼中介就不必賠償。在合同終止的情況中,造成合同終止的原因有很多,比如買賣雙方協商一致決定終止合同,再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權而將合同解除。買賣雙方協商一致終止合同的,仍然應當向中介方支付適當的報酬,如因一方違約造成買賣合同解除,違約方應當賠償中介方的損失即佣金的損失。
-
開放商延期交房可以解除合同嗎
律師解析:延期交房經催告三個月內仍未履行的可以解除合同。1、購房者可以發出書面催告,與開發商約定合同最終履行期限,要求開發商儘快履行該合同;2、催告達到3個月以上購房者可以行使解除權,由開發商承擔違約責任、支付相應的損失賠償。法律依據:《民法典》第五百六...
-
該怎麼購買回遷房呢
律師解析:首先,如果房子的持有人已經取得了《房產證》,那麼購買這樣的回遷房手續就比較簡單,因為已經取得了房產證,辦理手續時就相當於購買二手房一樣,可以正常交易過户。其次,如果房屋的持有人只有開發商手中的回遷協議,並沒有取得回遷的房產證,我們如果要購買這樣的回...
-
逾期辦房產證,又過了訴訟時效,還可以起訴嗎?
通常來説,買方獲得房屋的時候,或在合同約定的取房時間,以及在法律要求的其他時間以內,可要求賣方協助辦理相關的房地產許可證。然而,在實踐中,一些賣家不允許辦理房地產許可證,導致房地產證辦理逾期,有些買家不知道房產證的問題,以為只要他們拿到房子,就沒有問題,結果在逾...
-
房產證逾期辦理違約金怎麼計算?
一般來説,購買一手房屋的人在其拿到房屋的那一刻就會及時要求賣房屋的人協助其辦理登記房產證。但是在實際情況中,有一些購買房屋的人為了不讓賣房屋的人有機會不及時協助購買房屋的人辦理房產證。購買房屋的人之所以想及時辦理房產證是因為過了期限還沒辦理房產...