臨時購房認購書是否具有法律效力
購房的時候一般開發商會先與購房者簽訂一份認購書,其實也就是確定購房者看中了該套商品房,而開發商在收到了購房定金的情況下,也會為給購房者保留該商品房,給予其一定時間籌措剩餘房款。那這個臨時購房認購書是否具有法律效力呢?請在下文中進行了解吧。
一、臨時購房認購書是否具有法律效力
在正式房地產買賣合同簽訂之前,買方一般先與發展商簽訂購房臨時認購書。《認購書》雖然是臨時的,但也具有法律效力。
《合同法》規定:“當事人在簽訂正式的房地產買賣、租賃等合同前,又訂立《意向書》、《預訂書》等的,如確係雙方真實意思表示,權利義務內容不違反現行法律、法規的,該《意向書》、《預訂書》等對雙方均有約束力。”可見,臨時認購書是具有法律效力的,不可隨便籤訂,否則將會嚴重影響你的利益。
二、簽署購房臨時認購書要注意什麼
要對開發商有個基本瞭解,做到“一看、二問、三查”。
1、“一看”是看發展商的有關證件及資料,包括營業執照、土地使用權出讓合同書及補充協議、該塊土地的房地產證、房地產預售許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等。“二問”是在看的過程中,可以對自己不甚清楚或有疑問的地方及時向發展商、代理商的銷售人員進行詢問。
2、還應當多問問同一樓盤的其他業主,包括不同時間購房的業主,以期核對別人所獲得的信息及看法與自己有何不同。在對某些購房所涉及的專業問題或法律問題不能肯定時,還可向律師等專業人士諮詢。
3、“三查”是儘可能多地調查瞭解發展商及該樓盤的相關信息,包括髮展商經營業績、資金狀況、商業信譽、以往售樓糾紛情況等。 要細審《認購書》條款。《認購書》中至少應對雙方達成一致的基本內容尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定,否則《認購書》沒有產生效力的事實基礎。實際上,只要《認購書》具備合同主要條款並生效後,在與正式合同沒有衝突的情況下,他可以做主合同的補充。
如小王買房時與發展商在《認購書》中約定收樓以商場首層銷售圖紙為準,如不符合上述的情況,則退回所付房款。隨後他與發展商簽訂了《商品房預售合同》並一次性支付房款。發展商通知收樓後,小王發現首層實際情況與《認購書》約定圖紙不符,但發展商説《認購書》僅是雙方就買賣達成的意向,在《商品房預售合同》簽訂後,《認購書》無效。發展商的説法是不對的,小王與發展商所簽訂的《認購書》是有效的。依據我國《合同法》有關規定,《認購書》是雙方自願簽訂的,內容沒有違反法律法規的規定,是有效的合同。雖然雙方在簽訂《認購書》後,又重新簽訂《商品房預售合同》,但《認購書》與《商品房預售合同》並沒有衝突,而且雙方並沒有確認終止所簽訂的《認購書》,故此《認購書》應作為雙方買賣合同的一部分。發展商違反《認購書》的約定,沒有按出售房屋圖紙所標明的狀況交付房屋給小王,即構成違約,小王最後向法院起訴。法院判決發展商退回小王已支付的房款和利息。
開發商與購房簽訂的認購書其實都是臨時的,不過從法律角度來看其實並沒有要求必須要簽訂這樣的認購書,因此當事人協商一致的話,其實也是可以不用簽訂的。而從《合同法》中的規定來看,簽訂臨時購房認購書的需要在規定下進行操作,這樣才能保證該認購書是具有法律效力的。
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