可以退房的情形具體包括了哪些
有的人在與開發商簽訂了商品房認購書,並且交付了購房定金之後,卻發現商品房可能存在較多的問題,因此就萌生了退房的念頭。那麼實踐中,購房者可以退房的情形都包括了哪些呢?請跟隨本站小編一起在下文中進行了解。
一、可以退房的情形具體包括了哪些
1、主動違約型。很多購房者提出退房,主要是根據《上海市商品房預售合同》第七條的規定。該條規定,購房者應當按合同約定及時付款,若逾期付款應承擔違約金,逾期超過一定期限的,開發商有權解除合同,要求違約者承擔一定比例的違約金。於是,這些購房者主動違約,遲延或者拒絕付款,造成違約事實。如此推理:既然他們違約了,開發商就應該扣除約定比例的違約金後,允許他們退房。而時下預售合同通常約定的違約金比例為1%—3%,這相對於房價下跌的比例對購房者來説是可以接受的。
2、“不可抗力”型。有一些購房者提出退房,引用了“不可抗力”這個法律概念。其理由是國家宏觀調控,銀行貸款政策與他們購房時發生了變化,他們因為購買了多套房屋而無法獲得這些房屋的貸款,因此無法履約。而銀行政策的變化,非他們主觀能夠控制,屬於“不可抗力”,因此他們沒有錯,開發商應該退房。以此類推,他們提出的“不可抗力”還有契税變化、家庭經濟困難等等。
3、“無需理由”型。這類退房者認為,因為他們購買的是期房,只要房子還沒造好,就不能辦理產權過户手續,而沒有辦出他們的小產證前,房子就是開發商的。因此,只要他們願意承擔違約責任,開發商就應當同意退房,根本無需任何理由。
二、退房有哪些注意事項
1、購房者違約,開發商可以選擇是否要行使合同解除權。《上海市商品房預售合同》第七條所規定的合同解除權的行使主體是開發商,而不是違約的購房者。因此,購房者違約後,開發商可以根據實際情況進行選擇,開發商可以要求購房者退房,追究他們的違約金;當然也可以要求購房者繼續履行合同。
2、無法貸款或貸款不足並不是“不可抗力”。法律意義上的不可抗力是指不能預見也無法預見、不能克服也無法克服的客觀情況,主要是指自然災害、戰爭等。而貸款問題顯然不是這樣,它有着複雜的主觀因素,比如購房者故意不提供銀行要求的收入證明的材料,當然就無法貸款了。而且,目前大部分的預售合同都有如果貸款不足,應在一定時間內以現金的形式補足的約定,這更加説明了貸款問題並不能成為一種“不可抗力”。
3、期房進行了預告登記就是一種“準物權”。根據上海目前的房地產登記條例,預售合同簽訂後,雙方應當到房地產交易中心辦理預告登記手續。這時,購房者就擁有了這套房地產的“準物權”,某種意義上説,這套房子已經不是開發商的了。因此,任何一方要退房,都要雙方前往交易中心辦理“撤銷登記”,並不是想退就退這麼簡單的。
退房並不是那麼簡單的事情,只有在法律規定的範圍內進行操作,那麼才能保護自身合法利益。而要是屬於違法退房的話,那麼購房者就要承擔一定的法律責任。至於可以退房的情形,小編已經在上文中進行了解答,希望對您有所幫助。
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