房屋買賣房價低於多少合同不成立?
合同不具備成立的要件,即不成立。合同的不成立,有以下幾種情形:
1、一人自行訂立合同;
2、當事人之間訂立合同的意思表示不一致,未形成要約、承諾的一致;
3、合同的客體不確定;
4、要物合同未履行物的給付;
5、須經批准、登記方能成立的合同未履行批准、登記手續;
6、法律規定或者是當事人約定採用書面形式訂立合同,當事人未訂立書面合同且未履行的。
二、房屋買賣合同的特別規定
房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權依約轉給買受人所有,買受人支付價金的買賣合同。房屋買賣合同與一般買賣合同的不同之處,在於房屋屬於不動產,對於房屋買賣法律有如下特別規定:
(1)房屋買賣合同需要採用書面形式,買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等約定於書面。
(2)在城鎮買賣房屋之所有權須經房屋登記機構登記後,才發生轉移,如未登記,即使交付,也不發生權利轉移效果。
(3)出賣共有房屋或出租房屋時,其他共有人或承租人享有同等條件下的優先購買權。
1、若買賣雙方約定合同的生效條件,則買賣合同自生效條件成就時生效。
2、法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的,自辦理批准、登記等手續後生效。
基於不動產所有權的特殊性,買賣中的商品房所有權,即產權應在買賣雙方辦理了過户登記手續後才轉移給購房人。過户登記不是房屋買賣合同的生效要件而僅是物權轉移的生效要件,它僅影響房屋所有權的轉移而不影響合同的成立與生效。
三、何時房屋買賣合同無效
1、房地產分離出賣,合同無效
由於房屋是建築在土地上的,為土地的附着物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題,合同無效
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的,必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權,合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓,合同無效
主要包括轉讓(含買賣)下列房地產:
(1)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(2)依法收回土地使用權的;
(3)權屬有爭議的;
(4)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
在我國的房屋買賣合同的處理中,房屋買賣合同生效時間一般是合同簽訂的時間,但如果合同裏規定了生效時間,就要依合同裏規定的時間;另外,如果法律法規還規定要辦理相關的手續,就得要辦理好手續之後才能生效,此時我們是需要及時的保護自己的權益的。
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