二手房交易方式包括幾種

現實生活中，無論是購買什麼商品，這都會涉及到交易的問題。而要是説到交易方式的話，則通常就是指實際購買商品的時候支付對價的方式了。在交易二手房的時候，由於二手房屬於不動產，因此在交易方式上面就與普通動產的交易不同。那法律中規定的二手房交易方式包括幾種呢？本站小編整理了相關資料，馬上為你做詳細解答。

一、二手房交易方式包括幾種

以付款方式來劃分，二手房交易共有以下四種方式：

(一)買賣雙方均為一次性付款購房。

指出售物業的業主以一次性付款方式購得，而二手房買家也是以一次性付款方式購房。由於交易中房產證及房款都不存在任何不便之處，因此此種交易為二手房交易中最簡單的方式。只要雙方交清房款，辦理好房產證過户手續就可順利完成交易了。

(二)業主為一次性付款購房，買家以銀行按揭方式購房。

由於業主採用一次性付款方式購房，業主持有房產證。買家以按揭方式購房，需先與提供按揭的銀行籤貸款協議，經與按揭銀行合作的評估公司評估後，確定買家可以貸款額及年限。買家需將非貸款部分的房款交由中介公司、房地產交易中心或銀行(目前已有少量銀行開展此業務)託管。在房產過户後，業主可收到此款項。買家持房產證到銀行辦理按揭手續，所貸款項將由銀行一次性付給業主。

(三)業主以按揭方式購房，買家以一次性付款方式購房。

當交易物業是由業主以銀行按揭方式購買時，必須先付清業主的購房貸款餘額，將房產證由銀行贖出，才可將房產證拿到房地產交易中心辦理過户手續。與第一種方式相比，多了一道贖出手續。

(四)買賣雙方均以銀行按揭方式購房。

此種形式是二手房交易中最繁瑣、也較常見的形式。首先業主需到按揭銀行將房產證贖出(在業主資金不足的情況下，可與買家協商，由買家出資代為贖出。如買家也無力一次性支付餘款，則可通過融資機構的介入來解決)。其次，買家與為其提供按揭服務的銀行簽定貸款協議，經與按揭銀行合作的評估公司評估後，確定可貸款額及年限。買家需將房款中的非貸款額交由中介公司、房地產交易中心或銀行託管。同時，持房產證到房地產交易中心辦理房產過户手續。過户後，業主可先收到非貸房款部分，在買家到銀行辦理完按揭手續後，所貸款項將由銀行一次性付給業主。由於該方式手續繁瑣，一般都需要中介公司介入，協助辦理贖契及房產過户手續。

二、二手房交易存在哪些問題

(一)缺少房產證

房屋是不動產，不動產依公示公信原則以登記為物權成立要件，房屋產權登記，又稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權關係。房屋的物權憑證就是房產證，如果購買沒有房產證的房屋，買受人則將面臨不能按預期得到房子的風險。

(二)產權不明晰

在現實生活中並非所有的房產都只歸一人所有，有些房屋有多個共有人，最典型的如夫妻共有，家庭共有，還有繼承人共有，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

(三)出售房屋還在租期內

房子現在屬於供不應求的資源，所以有好多待出售的房子，房主都會用來出租來賺取租金的。有些二手房在轉讓時，房屋還處於租賃期，這就會對買受人使用房屋造成一定的影響。如果買受人只看房產證，或只注重過户手續，而不注意房屋是否還處於租賃期的話，買受人就有可能買到一個不能及時入住的或者是正在使用的房產。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《民法通則》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。買受人購買房屋時一定要重視這一問題，以免引起不必要的糾紛。

(四)土地使用性質不明確

二手房交易中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，出讓土地要交土地出讓金出讓獲得的土地可以轉讓、抵押、出租、使用、收益;劃撥土地不用交土地出讓金，但是隻可以使用、收益不可以轉讓、抵押、出租，如果要轉讓、抵押、出租要補交土地出讓金。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。除此之外，還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅剩40年，如果買受人還按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量，這樣的二手房就不划算了。

(五)房產所在地段已列入市政規劃

現在不論大小城市都在進行城市規劃、城市改造，有些房主出售二手房的原因就是其房產所在地被列入城市拆遷範圍，多則5～10年左右就要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，其房屋的採光、周圍設施都會受到影響，所以才會採取一定的低價吸引購房者前來購買。面對這樣的情形，買房前還是很有必要對目標房產是否被列入市政規劃進行詳細瞭解的。

(六)購房合同條款約定不明

由於普通購房者對房屋買賣合同一般知之甚少，面對二手房中介提供的不太明白的購房合同，一定要仔細閲讀，不懂的如有必要可以向律師諮詢。二手房買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但是對於一些細節問題還是應該在合同中寫清楚的。比如合同的主要條款，關於合同雙方主體的權利義務的、房屋的價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等等問題，均應全面考慮。

而其中比較常見的就是按揭購房的方式。而在按揭購房的時候也區分了不同的情況，包括業主為一次性付款購房，買家以銀行按揭方式購房；業主以按揭方式購房，買家以一次性付款方式購房；買賣雙方均以銀行按揭方式購房。在向銀行申請按揭貸款的時候，也要注意不是所有人都是可以獲得貸款申請的。因此，建議最好先申請下來了貸款之後，再簽訂購房合同。