房屋買賣是否系無權處分，法院如何認定？

(為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可與我們聯繫，我們將予以撤銷。)

一、基本案情

1、原告訴稱

高某訴稱：高某於1991年開始租賃範某名下位於北京市海淀2號房屋(以下簡稱2號房屋)並交納房租。範某分別於1992年5月14日、11月12日、1993年6月12日向高某開具租金收條，但1992年11月12日收條將“範某”寫為“劉士元”。1993年底範某欲出售2號房屋，當時雙方約定價格21萬元一次付清。1994年1月20日高某以劉士元的名義在海淀區萬壽路信用社開立存摺將房款存入並交付範某，同日，範某以“劉士元”開具收款條，雙方未約定房屋過户期限。高某自1991年已實際居住該房至今，1994年夏高某四處查找範某要求其履行過户登記手續至今均無結果。故訴至法院：要求範某協助高某辦理位於北京市海淀區2號房屋所有權轉移登記手續。

2、被告辯稱

範某辯稱：2號房屋系範某父親範老所有，範老於1990年去世後房屋未進行分割，雙方簽署的協議系範某無權處分。即使之後範某取得房產也是範某與第三人沈某的夫妻共同財產，也屬於無權處分。第三人沈某當時對此不知情，高某明知房屋是夫妻共同財產，仍在第三人不到場情況下進行交易，因此高某不是善意第三人。綜上應駁回高某的訴訟請求。

3、第三人述稱

沈某述稱：不同意高某的訴訟請求。2號房屋系範某繼承取得，是沈某與範某的夫妻共同財產，範某和高某簽訂協議時沈某並不知情，範某沒有處分房屋的權利，雙方的協議應為無效。因範某未經過沈某的同意，擅自出售房產，屬於無權處分。故沈某要求：1、依法確認高某與範某之間簽訂的房屋買賣協議無效;2、高某騰退2號房屋並按照每月2000元的標準向沈某與範某交付自1994年1月20日至2014年1月20日的訴爭房屋使用費48萬;3、訴訟費用由高某與範某承擔。

二、法院查明

範某自1992年將其父親範老名下的2號房屋出租給高某。範某(別名劉士元)分別於1992年5月14日、1992年11月12日、1993年6月12日向高某出具租金收條。1994年，範某將2號房屋出售給高某，同年1月20日，範某向高某出具收條，內容為：“今收到高某現金貳拾壹萬元正，購2號房款已付清。此據。收款人：劉士元;94年元月二十日。”審理中，範某認可收條系其所寫，但此時2號房屋系在其父親範老名下，其並無處分權。高某表示其自1991年居住在2號房屋至今，範某、沈某表示不清楚何人居住在2號房屋。

另查：2013年3月15日，範某與劉世傑等親屬在北京市求是公證處就2號房屋繼承事宜進行公證。北京市求是公證處出具公證書，證明範老、馬老遺留的財產為2號房屋，被繼承人範老、馬老的遺產由其兒子範某繼承。2013年11月21日，範某取得了2號房屋的所有權證書。

再查：範某與沈某系夫妻關係。審理中，沈某表示範某未經其同意擅自將夫妻共同財產2號房屋出售高某，故要求確認二人的買賣協議無效。範某、沈某提交了2號房屋物業費、供暖費、物業費滯納金、手續費的發票，證明為辦理2號房屋的所有權證，範某於2013年11月1日交納了2號房屋1996年1月至2014年12月的物業費、滯納金及1987年11月至2013年3月的供暖費。高某對發票的真實性予以認可，但表示2號房屋未過户之前的各項費用均應由範某承擔。

經範某申請，法院前往北京市求是公證處調取1994年1月31日的贈與書。贈與書內容為：“我們範某、沈某夫婦是坐落在北京市海淀區2號二居室房產的所有人，現我們自願將上述房產全部無償贈給我們的兄高某所有。”贈與人處蓋有範某、沈某的人名章。北京市海淀區公證處亦對此出具公證書，證明範某、沈某的贈與行為符合法律規定。同日，高某出具受贈書，表示接受範某、沈某的贈與。北京市海淀區公證處亦對此出具公證書，證明高某的受贈行為符合法律規定。此外，法院調取的國內公證申請表、公證處接談筆錄中，均有高某、範某、沈某三人的簽字。高某對上述材料的真實性認可，表示在範某父親範老去世後，為方便過户，三人共同前往公證處進行公證贈與，因此沈某對範某出售房屋一事知情。

範某對上述材料的真實性認可，表示其與高某進行了贈與公證，但沈某未到場，亦不清楚沈某的簽名系何人簽署，其與沈某的人名章系高某篆刻。且因沈某不同意其出售房屋，其曾提出將房款退還高某，遭到高某拒絕，但範某就其主張均未提交相應證據。沈某對上述材料的真實性認可，表示其當時未在場，簽字均非其本人所籤。沈某表示因其與範某夫妻感情不和，二人僅偶爾共同居住，其僅知道範某將2號房屋出租，對範某出售房屋並不知情，但沈某就其主張亦未提交相應證據。

三、法院判決

1、一審判決

1)範某協助高某辦理房屋的過户登記手續，將該房屋過户至高某名下;

2)駁回沈某的全部訴訟請求。

2、二審判決

駁回上訴，維持原判。

四、律師點評

房產律師靳雙權認為：

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。範某於1994年將其父範老名下的2號房屋出售高某，高某向範某支付了21萬元購房款，該房屋亦由高某使用至今，故雙方形成了事實上的房屋買賣合同關係。無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。範某已於2013年11月通過繼承取得了2號房屋的所有權，故其與高某之間的買賣行為合法有效。現範某客觀上已具備繼續履行合同的條件，故高某要求範某協助其辦理2號房屋過户至其名下的訴訟請求，於法有據，法院予以支持。範某提出其系無權處分的抗辯理由，於法無據，法院不予支持。

關於沈某要求確認合同無效，並要求高某騰退房屋、支付房屋使用費的請求，沈某對其不知曉範某出售房屋的主張未提交證據予以佐證，加之依據法院調取的1994年所作贈與公證的公證書及其它相關材料，可以認定沈某認可2號房屋歸高某所有。沈某雖表示其並未進行過相應公證，範某亦提出其與高某進行贈與公證時沈某並未到場，但二人均未舉證證明上述公證書並不客觀或者違法，抑或高某對此存在惡意行為。故在現有證據情況下，沈某的訴訟請求，缺乏事實與法律依據，法院不予支持。