借名購買限價商品房法院認定無效，出資人能否要求分割增值

原告訴稱

二原告向本院提出訴訟請求：1.確認趙某鵬與被告簽訂的出讓協議無效；2.判令被告立即騰退返還訴爭房屋。如果合同有效，則要求解除合同，返還訴爭房屋。

事實和理由：吳某芝與趙某鵬系夫妻，育有一子趙某濤，系無民事行為能力人，趙某鵬與被告系姐弟，趙某鵬2012年6月21日死亡。2010年8月19日，趙某鵬未與吳某芝商榷便與姐姐私下籤訂出讓協議，約定趙某鵬將購房資格出讓給被告，由被告出資購買該訴爭房屋。由此可見此協議為借名買房法律關係。訴爭房屋屬於限價商品住房，根據相關規定，2008年4月11日後簽訂的借名買房協議無效。

趙某濤2013年1月被確認為無民事行為能力人，該出讓協議的簽訂，侵犯了被監護人趙某濤的合法權益，因此該協議也應屬無效。

被告辯稱，

認可協議無效。不同意立即返還房屋。趙某鵬簽訂協議時吳某芝是明知的。如果合同有效，則要求繼續履行合同。

被告向本院提出反訴請求：判決二原告賠償購房款432954元、房屋專項維修資金14016元、差價款損失1980027元。

事實與理由：趙某鵬名下原有朝陽區T號院房屋，2010年6月拆遷，根據拆遷政策，趙某鵬獲得拆遷補償款及購買限價房一套的指標。趙某鵬因資金困難，放棄購買，經與被告協商，2010年8月19日簽訂《出讓協議》。吳某芝2012年8月30日在該協議上簽字確認。被告實際支付趙某鵬購房指標轉讓費15萬元現金（未寫收條）。根據協議，2010年8月23日，被告支付購房款432460元，以趙某鵬名義選定了訴爭房屋。同年9月19日，以趙某鵬名義簽訂《商品房預售合同》，被告支付購房款差價及維修基金共計14510.24元；

同日，被告收取訴爭房屋並一直使用。訴爭房屋2012年2月23日取得房屋所有權證，登記在趙某鵬名下。2021年1月25日，被告得知訴爭房屋過户至楊某鑫名下。二原告應承擔合同無效主要責任，賠償損失。

二原告就反訴辯稱，不同意被告反訴請求。被告提供的支付購房款的交易記錄不能體現該賬户屬於被告，主張返還購房款及相應增值無事實和法律依據。T號院拆遷補償款共200多萬，數額足以購買訴爭房屋，不存在被告所説趙某鵬存在資金困難。由於趙某鵬和吳某芝感情不好，趙某鵬和被告惡意串通，在二原告不知情下籤訂協議，嚴重損害二原告利益，應認定合同無效，二原告無過錯，不應承擔責任。交易房屋未滿兩年，評估報告未考慮税費情況，房屋價值計算不應直接引用，應考慮未滿兩年房屋嚴重低於鑑定報告所列價值的問題。

法院查明

吳某芝與趙某鵬系夫妻，育有一子趙某濤，系無民事行為能力人，2013年1月25日本院指定吳某芝為其監護人。趙某鵬與被告系姐弟，趙某鵬2012年6月21日死亡。

2010年8月19日，趙某鵬（甲方）與被告（乙方）簽訂《出讓協議》，證明人劉某剛簽名，協議載明：甲方因資金問題，自願將政府在拆遷工程中提供的一套兩居室認購權（房號）無條件送給乙方，由乙方出資買下這套房，訂於2010年8月23日選房認購時全額支付購房款。吳某芝2012年8月30日在協議上簽名。趙某濤、劉某剛亦屬於被拆遷房屋實際居住人之一。

協議簽訂後，基於拆遷安置，2010年9月19日，趙某鵬作為買受人，與出賣人北京A公司簽訂《商品房預售合同（限價商品住房）》，被告以趙某鵬名義購買了北京市朝陽區一號房屋，即本案訴爭房屋，2010年9月19日收取房屋，被告支付購房款432954.24元和住宅專項維修資金14016元。2012年訴爭房屋登記至趙某鵬名下，為限價商品住房，2013年1月31日登記至二原告名下，房為限價商品住房。2021年1月以出讓方式轉移登記至楊某鑫名下，房屋性質變更為商品房，並補交土地收益款191235元。

因對房屋價值無法達成一致意見，被告申請房屋價值鑑定，估價報告，稱價值時點2022年訴爭房屋價值為3452800元（上述估價結果中不包含估價對象使用及處置時的買方應繳交易税費、相關物業費、供暖費、水電氣費等及其滯納金、司法訴訟費用、拍賣佣金等）。

裁判結果

一、2010年8月19日趙某鵬與被告（反訴原告）趙某霞簽訂的《出讓協議》無效；

二、原告（反訴被告）吳某芝、原告（反訴被告）趙某濤於本判決生效之日起七日內給付被告（反訴原告）趙某霞購房款432954元、住宅專項維修資金14016元、差價款損失180萬元，收到上述款項的同時，被告（反訴原告）趙某霞將北京市朝陽區一號房屋騰退並交還原告（反訴被告）吳某芝、原告（反訴被告）趙某濤；

三、駁回原告（反訴被告）吳某芝、原告（反訴被告）趙某濤的其他訴訟請求；

四、駁回被告（反訴原告）趙某霞的其他反訴請求。

房產律師靳雙權點評

限價商品房系北京市為本市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、徵地拆遷過程中涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭供應的保障性住房，出售對象具有特殊性。根據現有政策法規，此類房屋在購買人取得房屋權屬證書後5年內不得轉讓，確需轉讓的，可向户口所在區縣住房保障管理部門申請回購。趙某鵬與被告簽訂《出讓協議》，約定被告借名購買訴爭房屋，損害限價房相關政策和制度；訴爭房屋屬於拆遷安置房屋，趙某濤享有安置利益，又屬於無民事行為能力人，將訴爭房屋購買資格贈送給被告，侵犯趙某濤的合法權益；故法院認定《出讓協議》無效。

合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。二原告曾將涉案房屋過户至自己名下，視為接受繼承，故在獲取相關房屋權益時，亦應該承擔相應義務。因此，被告應當返還訴爭房屋，二原告應該支付購房款和住宅專項維修資金並賠償差價款損失。關於賠償數額，綜合考慮二原告因房屋升值獲得的利益、被告因此喪失的訂約機會損失、所付出的金錢成本、雙方過錯程度等因素，公平合理的予以確定。訴訟費和鑑定費，法院與損失賠償額一併考慮。