在明說法:拆遷補償,你要錢還是要房?
徵地拆遷中,被拆遷人到底是該選擇貨幣補償?還是選擇產權置換?《在明說法》第15期,由北京在明律師事務所首席拆遷律師楊在明爲您解析。
【在明說法】楊在明:拆遷補償,你要錢還是要房?
看到這樣的題目,有的拆遷戶問,只要價值相當,要錢要房不都一樣麼?這話從道理上,原理上講是沒問題的。
問題是,有些拆遷戶在拆遷問題上卻比較認真,或者堅決要房,或者堅決要錢,出現這一情形,除了拆遷戶的各自不同的需求以外,是否還有其他的原因?沒錯,這裏面確有文章,要不然,法律不會對此作出專門的規定,來保護拆遷戶的權利,是什麼權利呢?法律上的表述裏,被徵收人(拆遷戶)對補償安置方式有選擇權,也就是說,拆遷戶可以對拆遷方說,我既可以選擇安置房,也可以選擇要錢,這是我選擇的權利,拆遷方要滿足這種權利需要,不能對此進行限制或剝奪。
更進一步說,這個房子可以就近安置,也可以原地回遷,當然如果是拆遷戶同意的情形下也可以異地安置,需要特別注意的是,如果法律有特殊規定,比如說非住宅拆遷,只能貨幣補償,這是法律對選擇權的限制。
實踐中,拆遷方往往基於客觀方面的限制或自己利益點的考慮,要麼只進行貨幣補償,要麼只進行房屋安置補償,不僅不能滿足拆遷戶的不同需求,而且會損害拆遷戶的利益。
比如拆遷方拆遷的目的是搞商業開發,無法對拆遷戶進行就近安置或回遷安置,或者商業開發的房屋是爲了獲取更高商業利益。
不願意對拆遷戶安置,或者對拆遷戶進行較爲偏僻偏遠的異地安置,而遭到拆遷戶的反對。
此情形下,拆遷方就會給拆遷戶進行貨幣補償,而經常性的情形裏,這種貨幣補償就會被人爲的技巧性的壓縮價格。
聽到這裏,有的拆遷戶就問,什麼是技巧性的壓低價格呢?所謂技巧性,就是聰明的拆遷人會走一個看上去公平公正的程序,聘請有資質的評估公司,做出“規範”的評估報告,拆遷戶明知道價格不合理,卻又說不出反駁的理由。
如果拆遷戶對自己的選擇權利不知道,或者知道了不重視,或者雖然重視,但是沒有足夠的應對方法,都會導致自己的選擇權益受損,進而損害自己的實質補償利益。
有的拆遷方本身沒有錢,也沒有足夠的融資能力,當然也就不能進行公平補償,也不能現房安置,而只能給拆遷戶期房,這時候作爲拆遷戶就要小心了,因爲期房有風險,實踐中,我們會看到,明明是這樣的二年的回遷期或者安置期,結果等了五年、七年,甚至更長時間,仍然等不到房屋的真正安置落實。
很多的老人,都是在這種期盼和鬱悶的心情下去世。
因此,有必要特別提醒廣大拆遷戶,簽訂期房安置合同應特別慎重:除了要標明安置地段的法律手續,同時一定要明確約定雙方的權利和義務,特別是逾期交房不能辦理產權證等涉及的違約金及賠償損失的條款,當然,須有專業律師審覈方纔穩妥。
有的拆遷戶很聰明,明明知道拆遷方不能提供安置房,爲了使自己的利益最大化或達到真正的公平合理,充分利用補償方式的選擇權,給予拆遷方施加壓力,最終獲得滿意的貨幣補償結果。
在這裏,要房是假,要錢是真,要房是手段,要錢纔是目的。
如何才能從更高的技術角度,充分激活補償方式的選擇權條件,來帶給拆遷戶更合理的利益,避免不必要的風險,還是具體情況具體分析。
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