我國拆遷房買賣合同糾紛的法律規定是什麼?
拆遷房與普通商品房還是有一定區別的。此類房屋的顯著特點是有交易時間限制,而且許多房屋的權屬人也不太明晰,因此經常容易引起糾紛。購房者在購買此類房屋時,應擦亮眼睛,多觀察多瞭解,並要注意規避其中的風險。
具體來說,遇到五種情況,當事人可以解除合同:
1.因不可抗力致使不能實現合同目的;
2.在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示,或者以自己的行爲表明不履行主要債務;
3.當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;
4.當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲,致使不能實現合同目的;
5.法律規定的其他情形。
另外,在此類糾紛中,如在繼承人不願承擔合同權利義務的前提下,則交易合同亦可依法解除。
賣方不配合辦理過戶,買方不能辦理過戶手續,這類糾紛目前是最常見。由於房價上漲,原來幾十萬的房子,現在市場增值百萬元,勢必造成出售方的心態不平衡,往往出售人提出價格的補貼。買受人不同意的,出售人便不配合過戶,買受人只能起訴。
法律對該糾紛的審理,會支援買方的主張,賣方應當無條件辦理過戶。因爲配套商品房合同有效,對雙方有約束力。賣方協助買方辦理過戶手續,是在履行交付的義務。不履行義務的,法院可以判其履行。
作爲買方的律師,勝訴是有把握的,但作爲賣方的律師,該做的工作應是努力調解,爲被告儘可能的爭取利益。
作爲這種糾紛,應以誠信爲基礎,賣方在出售房子時,就應該考慮到房價上升的風險。按照賣家的邏輯,那麼是不是如果買賣期間房價暴跌,賣家也會讓利呢?明顯不會。因此在此類糾紛中,交易雙方應以誠信爲基礎,具備一定的風險承擔意識。
配套商品房雖具備過戶條件,但由於買家的原因(如限購)無法辦理過戶等因素,賣家提出解除合同。
也就是說,一場無法完成的交易,賣家還要爲買家這幾年的“損失”埋單。因此大家在簽訂此類“拆遷房”交易合同時,一定要重視由於過戶時間限制,所帶來的房產增值或貶值的賠付風險。
出售人一房二賣或抵押給抵押權人造成房屋權屬發生動搖,列舉崑山的一個案件,出售人將房屋一房二賣,到底誰的買賣合同有效需要司法確認。
如果將房屋進行抵押借款,需要司法確認抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否優於買賣合同等均是該糾紛需要審理的內容,需要律師很好把握。
對於“一房兩賣”的類型,主要需判斷兩份買賣合同的效力孰先孰後以及保護的順序:辦理過戶登記優先方、實際佔用房屋優先方、全額付款優先方、合同訂立優先方等,當然,前提是兩份買賣合同購買人均是善意的。
對設定抵押的房屋這種類型,抵押權人是善意的,則應當優先保護。
此類糾紛最終的法律協調解決,都是補救措施,另一方一般都會遭受很多的損失。爲避免此類損失,關鍵還是要事前萬分謹慎,到房管局充分做好“查冊”,真正覈查房產沒有問題了,再進行交易。
隨着近年來我國的社會經濟水平的不斷髮展,我國的人民的生活水平葉子不斷的提高,我國的商品房買賣的合同的簽訂也越來越多,我們應當注意相關的法律法規。
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