購房沒有合同只有認購協議書
現在我國房地產市場依然比較火爆,房屋買賣數量依然很大,很多樓盤前都能看到買房人的身影,而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等,在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中,發生糾紛的概率着實不小,最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的,原因不同解決方法自然也就不盡相同。
精選律師 · 講解實例
簽了認購協議書退購房定金
開發商取得預售許可證後,會在開盤前搞公開認購,目的就如上文所言,試探市場並鎖定目標客戶。購房者參與認購就得交一定數額的訂金,而如果這個訂金確定爲定金,該認購協議就會有法律層面的約束,一旦合同雙方有一方違約,就會執行違約條款。
定金是指當事人依照《中華人民共和國擔保法》,約定一方向對方給付定金作爲債權的擔保。債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。目前,在商品房買賣過程中,當購房人選中自己滿意的樓盤,與開發商達成購房的初步意向後,開發商通常都要求購房人簽訂認購書(也有叫做預定書或訂購書的)。這些認購書一般都對作爲標的物的商品房的具體位置、面積、價款做出約定,同時還約定購房人應當交納的預付款、定金、押金或訂金。一般來說,只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣,纔是法律意義上的定金,才能適用定金罰則。但是,如果買賣雙方在認購書中明確約定了諸如“若因購房人違約造成雙方未能簽訂商品房買賣合同的,則訂金(或押金)不退還;如系因開發商違約造成買賣合同未能簽訂,則應雙倍返還訂金(或押金)”之類的條款,那麼,此時訂金與押金均屬於定金的性質,應認定爲購房定金。
在《房屋認購書》中,定金該不該退,一般分爲以下幾種情況:
1、認購書自然失效,定金返還
簽訂房屋認購書時,如果沒有明確約定商品房的價格、面積、朝向、樓層、戶型等具體條件,雙方都打算將具體事宜留在簽訂購房合同時敲定。而在簽訂購房合同時,雙方又沒有就上述事宜達成一致,後無法簽訂購房合同,這種情況就屬於雙方沒有達成一致,買賣雙方均沒有構成單方面違約。
在這種情況下,房屋認購書就自然失效,開發商應該把定金退還給購房者。
2、認購書約定明確,定金不返還
與第1種情況不同,如果認購書明確約定了簽訂合同的條件和具體內容,購房者卻不同意簽訂購房合同,購房者就得承當違約責任,開發商則有權拒絕返還定金。
3、雙方未就額外事宜達成一致,定金應予返還
簽訂房屋認購書時通常無法覆蓋了情形,比如因限購或限貸導致購房者無法負擔首付,這種情況購房者可能無法依約簽訂購房合同,這種情況下購房者和開發商都不存在違約行爲,雙方也不用承擔違約責任,開發商應將定金返還給購房者。
4、開發商提高購房門檻形成單方面違約,此時應雙倍返還定金
簽完認購書後,開發商可能因爲某些原因提高購房門檻,比如某些開發商在房款之外增加其他名義的收費項目,認購的房屋被其他購房者買走等,導致購房者無法籤購房合同。這屬於開發商方面的單方面違約,依據《擔保法》的相關規定,開發商應向購房人雙倍返還定金。
簽訂認購書時,購房者應該儘可能明確雙方的權利和義務,如果有必要,可以由專業人士提供專業指導。
買房簽訂認購協議書時應該考慮清楚,最好是確認了房屋真實情況再做決定,避免以後出現實際情況與合同情況不符。當出現雙方就合同事項和額外事宜沒有達成一致等情況時,可以向開發商索取定金返還。如有需要,可以前往律師365詳細諮詢。
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