共同共有房產可否被執行拍賣
共有包括按份共有和共同共有,按份共有的共有人之間沒有共同關係或雖有共同關係但不發生作用,因此按份共有人以其份額對其財產享有處分權。但是實踐中存在大量的共同共有的財產,因一方欠債等被法院執行的情形應如何處理?《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條 對被執行人與其他人共有的財產,人民法院可以查封、扣押、凍結,並及時通知共有人。共有人協議分割共有財產,並經債權人認可的,人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及於協議分割後被執行人享有份額內的財產;對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結,人民法院應當裁定予以解除。共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的,人民法院應當准許。訴訟期間中止對該財產的執行。需要注意的是,如果共有人和被執行人是夫妻關係,且該房屋屬於夫妻共同財產,而生效判決所確定的債務如果屬於夫妻共同債務,可以直接執行夫妻共同財產,不需要分割。
在執行共有財產中,承辦法官會向被執行人和共有人送達查封裁定和執行告知書,告知收到執行告知書之日起10日內,可提交對查封共有房產的財產分割協議或提起析產訴訟。
(1)申請執行人可以先選擇透過談判或者法院調解的方式,促使雙方達成和解或者調解協議,目的是透過協議分割房產,由於共有人對於房屋共有份額享有優先購買權,如果共有人願意購買被執行人所享有的共有份額,則申請執行人則可直接執行該購房款。
(2)如果和解或調解不成,共有人不同意購買或者分割房屋份額,且提出執行異議或者析產訴訟的,法院一般會依法中止對該房屋的執行。
(3)如果被執行人和共有人逾期未提交財產分割協議或提起析產訴訟的,法院會組成合議庭進行審查評議,對共有財產分割作出裁定,確定被執行人在共有財產中的份額。由於房產的特殊性難以分割處置,法院在作出裁定以後會整體拍賣房產,成交後保留共有人對應份額的變價款給案外共有人,且共有人在拍賣的時候享有優先購買權。如果法院的分割及拍賣裁定送達當事人和共有人後有異議的,可以上裁定送達之日起10日內提起執行異議或案外人異議。執行法院會保留共有人份額的變價款後扣除房屋的評估費、執行費等實際支出的費用,最後通知申請執行人領取執行款,如果還有剩餘的錢則退還被執行人。
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