无权代理的种类
无权代理,包括如下三种情况:
1、根本未经授权的代理。即"代理人"实施代理行为,未获得代理人的任何授权,"代理人"或明知这一事实而为代理行为,或误以为被代理人已作授权而为代理行为,但不论是"代理人"的主观心理状态如何,因为缺乏构成代理所必须的"被代理人授权"这一客观要件,而使其"代理权"失去法律和事实的依据。在此种情况下"代理人"对第三人所为的法律行为对本人来讲是没有任何代理意义的,故而这是一种典型的无权代理行为。
2、超越代理权的行为。即代理人获得了被代理人的授权,但他实施的代理行为,不在代理人的授权范围之内。他的代理行为中超越代理权限的部分构成无权代理。
3、代理权已终止后的代理。即代理人获得了被代理人的授权,但在代理证书所规定的期限届满后,代理人继续实施代理行为,成立无权代理。
法律依据:《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第七条
【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定,出租人享有法定解除权的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限内支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋,致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁,出租人有权随时解除合同。
出租人作为房屋所有权人,当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时,出租人有权随时要求承租人恢复原状,不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时,必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状,承租人在此期限内不予恢复的,出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到达承租人即产生合同解除的法律效果,如果承租人对此有异议,可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉,请求解除合同。
对于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下两种通知方式:一是,承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状,承租人在此合理期限内不予恢复的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人发出通知,要求其在一定期限内恢复原状,同时载明如果不再此期限内恢复原状,合同即自动解除。
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