工业土地使用权评估的方法是什么?
我们大家都知道我们国家内的所有的土地都不是属于我们的,而是属于我们国家的,就比如说我们房产下面的土地,我们拥有的只是土地的使用权,所以说土地是有一定的期限的。现在工业非常多,工业也有占地。那么工业土地使用权评估的方法是什么?
1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)
3.计算总费用。
(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元)
(2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)
(3)年税金=20×900=18000(元)
(4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)
年总费用=(1) (2) (3) (4)
=17010 33750 18000 4500=73260(元)
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740(元)
5.计算房屋净收益。
(1)计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定,但是,在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此,房地产用户可使用的年限为50-2=48年,并且不计算残值。本例中,房地产使用权年期届满,地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×900)/48=46875(元)
(2)计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数(2008-2004)
=2500×900-46875×4=2062500(元)
(3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000(元)
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740(元)
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)。
=247740×(P/A,7%,44)
=3358836.15(元)
单价=3358836.15/500=6717.67(元)
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元,单价为每平方米6717.67元
对于工业土地使用权评估的方法是什么的问题我们国家是有规定相应的计算公式的,对于工业的土地使用权和居民还有商业的土地使用权的评估方法公式肯定都是不一样的,所以说我们如果遇到了这样的问题我们是需要按照自己的土地用地类型来计算的。
-
土地承包经营权人享有哪些基本权利
律师解析:土地承包经营权人享有的基本权利是对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。土地承包经营权人享有流转、互换、转让土地经营权的权利,享有承包地使用、收益的权利,享有承包地被征收征用获得相应补偿的权利。法律依据:《农村土地承包...
-
土地使用权作为投资性房地产还是无形资产?
我国国土面积广阔,我国许多地区特别是农村地区都存在着大量空置的土地。一些企业或者个人就会把握时机承包购买这些空置的土地,获得土地的使用权,从而进行投资建设。那么购入的土地使用权作为投资性房地产还是无形资产呢?下面小编为大家整理了相关法律资料。一、什...
-
林地承包合同注意事项具体有哪些
律师解答:注意承包期限、义务性规定等。律师解析:林地承包合同的注意事项主要是遵守法律法规对林地的流转和开发利用作出的义务性规定,注意林地承包期限等。林地承包后,林地的所有权性质不变。承包的林地不得买卖。(一)必须遵守法律法规对林地的流转和开发利用作出...
-
土地使用年期40年到期了该怎么处理
商铺40年土地使用年限到期后,土地用户向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回的,应当予以批准。获得批准续期的,重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。法律依据《民法典》第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续...