法律规定什么是买卖不破租赁
一、什么是买卖不破租赁
买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。
买卖不破租赁原则的适用须具备三个条件:其一,原房屋租赁合同仍然有效;其二,租赁物已交付于承租人;其三,出租人将租赁物所有权 让与第三人。特别是租赁物必须以交付承租人使用,作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式,只有如此,承租人才能据此对抗租赁物新的所有人,行使其合同 权利。
二、买卖不破租赁的例外有哪些?
根据法律的规定,在下列情况下对买卖不破租赁原因有所限制:
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
房子还在租赁期内,虽然承租人有使用权,但是所有权还是在房东手里。而在此期间,如果房东需要将房子出售给他人的话,也是法律允许的。但由于租赁关系在先,买卖关系在后,为不影响到承租人的利益,就规定了买卖不破租赁原则。即购房者在剩余的租赁期限内,还是要遵守之前卖方与承租人之间签订的房屋租赁合同的条款内容。
-
未经消防验收房屋出租合同效力应怎样认定
律师解答:一般认定无效。律师解析:认定如下:1、以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同,因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定,应当认定无效。2、一审法庭辩论终结前经消防验收合格,租赁标的物符合了法律规定,无效合同经过瑕疵补正而变为...
-
转让金融机构经营许可证罪既遂要咋样判
律师解答:一般不能。律师解析:租房定金合同的定金一般是不能退的,但是如下情形除外:1、双方虽然约定为定金,但该定金款项实际是作为预付款使用的;2、收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定,导致合同目的不能实现的;3、其他情形。法律依据:《民法典》第五百八十...
-
厂房租约有纠纷能拆迁吗
律师解答:可以拆迁,会获得补偿。律师解析:拆迁租赁房屋的,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁房屋的室内自行装修装饰补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。所...
-
租单个房间要不要写租赁合同
律师解答:能。律师解析:1.租单个房间是能写租赁合同的,一般写合同更能保障权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。2.租赁合同内容主要包括有租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。...