我国拆迁房买卖合同纠纷的法律规定是什么?
拆迁房与普通商品房还是有一定区别的。此类房屋的显著特点是有交易时间限制,而且许多房屋的权属人也不太明晰,因此经常容易引起纠纷。购房者在购买此类房屋时,应擦亮眼睛,多观察多了解,并要注意规避其中的风险。
具体来说,遇到五种情况,当事人可以解除合同:
1.因不可抗力致使不能实现合同目的;
2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示,或者以自己的行为表明不履行主要债务;
3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的;
5.法律规定的其他情形。
另外,在此类纠纷中,如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下,则交易合同亦可依法解除。
卖方不配合办理过户,买方不能办理过户手续,这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨,原来几十万的房子,现在市场增值百万元,势必造成出售方的心态不平衡,往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的,出售人便不配合过户,买受人只能起诉。
法律对该纠纷的审理,会支持买方的主张,卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效,对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续,是在履行交付的义务。不履行义务的,法院可以判其履行。
作为买方的律师,胜诉是有把握的,但作为卖方的律师,该做的工作应是努力调解,为被告尽可能的争取利益。
作为这种纠纷,应以诚信为基础,卖方在出售房子时,就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑,那么是不是如果买卖期间房价暴跌,卖家也会让利呢?明显不会。因此在此类纠纷中,交易双方应以诚信为基础,具备一定的风险承担意识。
配套商品房虽具备过户条件,但由于买家的原因(如限购)无法办理过户等因素,卖家提出解除合同。
也就是说,一场无法完成的交易,卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时,一定要重视由于过户时间限制,所带来的房产增值或贬值的赔付风险。
出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇,列举昆山的一个案件,出售人将房屋一房二卖,到底谁的买卖合同有效需要司法确认。
如果将房屋进行抵押借款,需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容,需要律师很好把握。
对于“一房两卖”的类型,主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序:办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等,当然,前提是两份买卖合同购买人均是善意的。
对设定抵押的房屋这种类型,抵押权人是善意的,则应当优先保护。
此类纠纷最终的法律协调解决,都是补救措施,另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失,关键还是要事前万分谨慎,到房管局充分做好“查册”,真正核查房产没有问题了,再进行交易。
随着近年来我国的社会经济水平的不断发展,我国的人民的生活水平叶子不断的提高,我国的商品房买卖的合同的签订也越来越多,我们应当注意相关的法律法规。
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