东莞二手房买卖合同违约怎么办?
(1)有违约行为;
(2)有损害事实;
(3)违约行为与损害事实之间存在因果关系;
(4)无免责事由。
免责事由也称免责条件,是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。合同法上的免责事由可分为两大类,即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由,主要指不可抗力;约定免责事由是指当事人约定的免责条款。
根据中国法律的规定,所谓不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
不可抗力的要件为:(1)不能预见,即当事人无法知道事件是否发生、何时何地发生、发生的情况如何。对此应以一般人的预见能力为标准加以判断;(2)不能避免,即无论当事人采取什么措施,或即使尽了最大努力,也不能防止或避免事件的发生;(3)不能克服,即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种客观力量;(4)客观情况,即外在于当事人的行为的客观现象(包括第三人的行为)。
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果,因此有的国家将其作为合同担保的措施之一,有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
一般来说合同违约金上限是不超过标的的20%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,又称保证金。
定金的数额原则上是由当事人约定的,但担保法对其最高限额又作了限定,即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定,当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的,超过的部分 ,人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金 ,将定金的惩罚限定在一定的限度内。
针对于购房合同,一般双方在签订合同时要求进行支付定金的,如果买方有违约情况的话,针对于定金,卖方是有权可以不进行退还的,或者是双方进行协商,如何来对卖方的损失进行补偿。如果是卖方违约的话,买方可以要求再退还定金的情况之下,要求其对自己的损失做出进一步的偿还。
-
确认合同无效能否保全房子
律师解析:确认合同无效在一定条件下能保全房子。法律关于保全的规定是:利害关系人因情况紧急,不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施...
-
已婚可不可以和别人共同买房
律师解答:可以。律师解析:可以。1、买房的各方共同对该房屋拥有产权,可以在自己所有的份额之内处置房产。2、不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。3、已婚和别人共同买房的,房屋属于双方共同共有,双方均对房屋享有所有权。法...
-
哪种买房定金可以退?
律师解析:满足以下条件的定金可以退:1、双方按约履行的,定金应抵作价款或退回;2、因特殊情况导致不能签定合同的,或者对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约不归责于任何一方的,定金可以退回;3、售房者单方违约导致不能继续履行的,定金可以退回双倍。法律依据:《...
-
商品房货不对版怎么实现退房
律师解析:1、如果你签订了购房合同之后,发现实际房子和开发商描述的不符,跟合同上约定也不符合的情况下,那么你是可以要求换房或者退房,这种情况属于开发商违约。2、质量不合格、房屋主体结构不合格、面积误差超过3%等与描述情况不符合是能退的。法律依据:《商品房销...