二手房买卖合同中违约金过高怎么调整?
二手房买卖合同中的违约行为主要包括违约解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三种类型。合同约定违约金数额或者计算方法的,一般以合同约定为准。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
如何确定违约金是否过分高于实际损失呢?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。这些具体规定既符合公平原则,符合国情,又有利于法官办案中有法可依。以上规定虽然仅仅适用于商品房买卖合同,但对于二手房买卖也是具有参考价值的。类似的地方性规定还有,江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要(一)(苏高法审委[]16号)第二十八条也明确规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。尽管目前没有专门针对二手房买卖合同的违约金规定或解释,以上两条规定均体现了这样的原则,即违约金的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准,又要体现一定的惩罚性,但违约金毕竟是一种合同的违约责任,其惩罚性不能完全等同于侵权的惩罚性责任,违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡,应考虑公平原则,因此,法官在行使调整的自由裁量权时应体现此双重性。
-
怎样规避二手房按揭风险
公民购买二手房,要是发现自己资金不够的话,可以向银行申请按揭贷款,不过申请贷款也是要符合条件的才能得到批准。而这时也容易产生一些风险,对于购房者来讲应该怎样规避二手房按揭风险呢?本站小编马上为你做详细解答。一、怎样规避二手房按揭风险1、一般情况下,办理...
-
二手房的买卖流程是怎样的
二手房是相对于一手房来说的,也就是经人居住使用过的房屋。二手房买卖在房屋买卖交易中占据着很大的一部分。如果人们要购买二手房,可以先了解一下二手房的买卖流程是怎样的,这对房产的交易也是好处的,接下来,本站小编就来为大家介绍这方面的知识。一、二手房的买卖...
-
二手房买卖公证是否有有效期
律师解析:二手房买卖公证一般没有有效期,但公证书的使用部门规定公证书有效期的与被公证的事项、合同、协议中设置时效条款的,具有有效期,公证机构应当自受理公证申请之日起15个工作日内制作谈话笔录、出具二手房买卖公证书。法律依据:《公证法》第三十条公证机构经...
-
二手房的买卖如何进行才好
购房者在买二手房时,往往会不知道自己要怎么做才能买到心仪的房子,就会比较烦恼。那么,现实中究竟这个二手房的买卖如何进行才好呢?购房者只有按照法定的程序去购买,才能有效的避开法律风险。那在实践中,二手房买卖的流程是怎样的呢?下面将为您做一个较为详细的介绍...