买卖不破租赁新房主是否承继
一、买卖不破租赁新房主是否承继
1、租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人,租赁合同对于买受人继续存在,承租人与买受人之间,无须另外成立租赁合同,买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系,成为新的出租人。租赁合同的其他约定,买受人要一并遵守。
2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准,买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中,法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更,主体变更的时间点为所有权发生变动的时间,也就是房屋权利变更登记的时间。根据《民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定,该时间点为房屋权利变更登记记载于不动产登记簿之时。
3、移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保,如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响,独立存在。
4、移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收益,买受人负有使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途,履行租赁物的维修义务。买受人违反上述义务,应承担相应的民事责任。
二、在买受人与出租人之间的法律后果
租赁关系继续存在,是基于法律的规定,买受人是否知悉承租人与出租人的租赁合同关系,不影响承租人的租赁权。但是,买受人不知道标的物上存在租赁关系,损害了不知情买受人的利益。在这种情况下,善意的买受人可向出租人请求损害赔偿或解除合同。买受人请求解除合同,在将租赁物的所有权返还于出租人以前,原有的租赁关系仍对其存在。
三、在出租人与承租人之间的法律后果
出租人不再具有出租人的身份,无权以出租人名义向承租人请求返还租赁物,也不得行使合同终止权。
综上所述,对于买卖不破租赁中继承的新房主也仍然不能对抗承租人的债权,只要租赁合同在有效期限内,承租人仍然享受合同中的合法权益,只是出租人发生了变更,但是这也属于债务变动中的一种。
-
房产证没下来的买房合同怎么签?
律师解析:房产证没有办下来是不能进行产权过户的,如果要出售,只能是由买卖双方签下合同,等房产证办妥后才能进行过户。房产的交易是以产权的过户为界线,没有过户的产权原则不属于买方,自然就不会有保障,相对而言,买方的风险较大。法律依据:《民法典》第二百一十一条当事...
-
购房合同里的补充协议有效吗
律师解析:购房合同里的补充协议:1、购房合同可以有补充协议。2、当双方当事人具有民事行为能力。2、意思表示真实。3、并且购房合同补充协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗时,购房合同里的补充协议即为有效。法律依据:《中华人民共和国民法典...
-
买房意向金转为定金可以退吗?
律师解析:视情况讨论。购房意向书中的定金,分不同情况,违约时有不同的处理。买卖双方已经签订正式的《认购书》或正式的《购房合同》,买房者的定金可以抵作屋价款,如果买卖双方中一方违约,按照约定,适用“不予返还”或“双倍返还”的规定,追究违约方不履行合同约定的责...
-
怎么解决产权满70年的房子
律师解析:产权满70年的房子的解决方法如下:1、续取房产;2、缴纳税费;3、国家收回享政策性补偿。房屋产权(Propertyrightsofhouses)是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。...