如何判断开发商的欺诈行为
一、如何判断开发商的欺诈行为
在商品房市场中,与开发商相对应,广大消费者仍处于弱势,为了避免陷入开发商的欺诈当中,最好先了解下构成欺诈须具备四大构成要件:
1、须有隐瞒真相,制造假象的欺诈行为;
2、欺诈行为使当事人陷入错误;
3、须有欺诈故意;
4、实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述,也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。
目前,比较普遍的欺诈行为包括:“五证全无”的开发商欺诈消费者,致使消费者无法办理产权证,以及开发商向消费者隐瞒商品房被抵押、被查封的事实,向消费者兜售等,均可按照购屋价款全额计算惩罚性赔偿。而对于价值数十万元的商品房,如果开发商仅对精装修的地板材质作了虚假陈述,或者为占便宜而多计算了平方米数,应认定为欺诈,应按消费者所付地板价款或者多计面积的价款计算惩罚性赔偿。
二、开发商的欺诈行为如何判断
对于一般商品而言,判断开发商的行为是否构成欺诈,看其是否符合以下几点:
1、行为的手段
对欺诈购房者行为的认定,应当采用客观方法,即根据经营者在提供商品时所采用的手段来加以判断,并列举了一些典型的欺诈行为,如以次充好的商品等。
2、行为的后果
行为的社会危害性是实施这种制裁的充分、必要条件,但这并不意味着一概要求有实际的损失或损害发生。依此法精神,只要经营者的行为按其性质足以误导消费者,就可以被认定为欺诈。
3、行为的主观方面
欺诈,是指掩盖事实真相、误导消费者上当受骗的行为,但在《欺诈消费者行为处罚办法》中规定了五种情况下经营者“不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施此种行为的,应当承担欺诈消费者行为的法律责任”的例外情况。
对于商品房这一较为特殊的商品而言,由于其生产周期长、环节多、价格高等特点,不能简单地照搬以上几个因素而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。那么,哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢?依据《消费者权益保护法》及有关法律法规,以下情况可以认定为“欺诈行为”:
(1)销售现房时,将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的;
(2)销售现房时,故意隐瞒房屋真实面积,以牟取暴利的;
(3)一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的;
(4)销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的;
(5)虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的;
(6)故意隐瞒开发商真实身份,或冒充其他开发商名义销售的;
(7)采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的;
(8)利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。
如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的,并且开发商是故意或明知的,购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第49条要求其双倍赔付。
近年来,随着房地产市场竞争的加剧,一些开发商为了赚钱,有时会采取一些虚假宣传等的欺诈手段。因此,购房者在购房时,千万不要轻易相信开发商诱人的宣传和“丰满”的承诺。而要是发现开发商的欺诈行为,则此时可以通过法律途径进行维权。
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