买卖商品房的卖方合同
现在我国房地产市场依然比较火爆,房屋买卖数量依然很大,很多楼盘前都能看到买房人的身影,而他们买房的原因可能是投资、也可能是居住等,在买卖房屋过错中一定要保护好自己的合法权益。在房屋买卖交易中,发生纠纷的概率着实不小,最常见的就是房屋买卖合同纠纷。发生纠纷的原因可能是多种多样的,原因不同解决方法自然也就不尽相同。
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商品房买卖有什么纠纷
(一)违约责任显失公平。
购房者在签订合同时可能遇到过类似这样的约定:“买受人不能在规定期限内取得产权证书的,出卖人按已付屋价款的1%向买受人支付违约金。如果购房者付款不及时,要向开发商支付总房款的1%作为违约金。”这样的房屋买卖合同明显对开发商有利,因为总房款与已付房款通常相差较多,开发商违约只须按已付房款计算违约金,而购房人违约则要按总屋价计算违约金,这明显对购房人不公平,违约赔偿比例相差悬殊。
购房者与开发商是平等的民事主体,买卖双方应该平等协调。对此,如果双方未能达成一致意见签订正式合同,开发商应退还购房者定金。
(二)约定房屋有面积误差不退不补。
购房合同补充条款中可能存在这样的约定:“当预测建筑面积与实测面积误差超过3%时,房屋单价不变,屋价款总金额按照产权登记面积计算,合同继续履行。”这意味着开发商可以对房屋面积任意缩水而不需承担任何赔偿责任,消费者却不能解除合同。而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定,当房屋实测面积与购房合同约定面积有差异时,购房者与开发商可以按照合同约定的价格据实结算,购房者甚至有权解除合同。面积误差超出3%时,买受人有权退房。
(三)变更交付条件,降低交房标准。
有开发商在合同中约定:“由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》,取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”
这样的条款对房管部门示范文本要求的交房条件作出了变更,降低了交房标准,减轻了开发商的责任。由于大多数的购房者对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏,往往在签约时未能发现,自身权利受到损害而浑然不知。
(四)延长开发商的办房产证期限。
某楼盘购房合同补充协议约定:“开发商应在交楼后540日内办妥房产证。”该条款延长了开发商的办房产证期限,减轻了开发商的责任,侵害了购房者的权利。房管部门示范文本中约定:开发商应在交楼之日起不超过210个工作日内办妥房产证。购房者签约时要特别关注关于办理房产证期限的约定,注意工作日和日历天的表述,尽量避免延长开发商的办证期限,以免权利受损。
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