租赁合同中的风险负担
合同的订立又称缔约,是合同双方动态行为和静态协议的统一,它既包括缔约各方在达成协议之前接触和洽谈的整个动态的过程,也包括双方达成合意、确定合同的主要条款或者合同的条款之后所形成的协议。合同一般都是双方的法律行为,只有双方当事人协商一致才能成立,也就是说订立合同是一个动态的过程,不论以何种方式订立协议都必须经过要约和承诺这两个阶段。
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负担租赁合同的风险应注意哪些问题
(一)所谓灭失,应依社会上的立场来考察,作宽泛的解释,即使是租赁物仍实际存在,但由于战争或其他特殊的社会情况,致使标的物被无偿征收或征用,也应视为租赁折灭失。确定灭失部分的比例,不应以灭失部分的面积大小为标准,而应以灭失部分的使用、收益的价值大小为标准。如果租赁物虽有部分灭失,但不影响租赁物的使用、收益,则不发生租金的减少问题。
(二)租赁物部分灭失毁损时,承租人的租金减少请求权何时发生,存在争议。有学者认为,只能在租赁物修缮不能时始得发生,如修缮可能,则以承租人对于出租人请求修缮义务的履行为限,不得为租金减少的请求;出有学者认为,减少租金的请求,不限于修缮不能的情形,在修缮可能时,承租人可以选择请求修缮义务的履行或请求减少租金。我们认为,两种观点都有不妥之处,请求修缮义务的履行,并不妨碍请求使用、收益不完全期间租金的减少。
(三)承租人请求减少租金时,是只能就请求后的租金发生减少的效力,还是溯及于租赁物部分毁损灭失时产生效力,也有不同观点。有学者认为,依该条规定,租金的减少需基于承租人的请求,在承租人未为请求前,出租人仍享有全部的租金支付请求权,如承租人不为减少租金的请求仍然全部履行租金支付义务,则无权就已支付的部分请求不当得得利的返还。因此就租金的减少,只能向将来发生效力。也有学者认为,租金的减少应有溯及力。我们同意前一种观点。
买卖不破租赁协议是保护承租人的合法权益的。无偿租赁不是一直不要钱,只是在无偿租赁的期限之内不要钱,超过约定的时间双方可以在协议,可以继续无偿租赁也可以是有偿租赁。不过无偿租赁也是有一定的风险,建议大家谨慎一下。
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