不动产口头合同效力

合同效力，指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律，而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益，国家赋予当事人的意志以拘束力，要求合同当事人严格履行合同，否则即依靠国家强制力，要当事人履行合同并承担违约责任。

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不动产登记申请的效力

关于不动产登记申请的效力，有学者将其概括为两个方面：(1)形式效力方面，包括启动登记机关的登记行为、决定登记机关的行为范围;(2)实体效力方面，包括决定登记完成的顺序、影响不动产物权的善意取得、产生期待权、强化物权变动意思表示的约束力、排斥时间在后的所有权移转登记申请等。这一看法比较全面地概括了不动产登记申请的效力，应当说是很有见地的，但在我看来，不动产登记申请的主要效力在于以下四个方面：

  1、对登记机关的形成力

登记申请的形成力，是指登记申请人的申请行为具有能使登记法律关系发生的效力，即能形成具体的登记法律关系状态。换言之，它是登记申请人的单方行为所产生的、要求行政主体为一定行为的效力。登记申请人依法做出的这类行为不是乞求，而是以一定法律后果为保障的要求，因而能对登记机关形成特定约束。登记机关必须对当事人的申请有所表示或者行为，即对申请进行审查，在审查后做出登记或者不登记的决定。同时，登记机关不能存在任何无视申请、脱离申请或者超越申请的登记行为，在审查申请和办理登记时，必须依据申请的内容范围进行操作;在解释申请时，必须尊重申请书的原意。

此外，登记申请的这种形成力还体现为凭借法律的强制力对登记机关产生强制执行力。登记申请人的行为单独不能对登记机关产生直接强制力，但该行为可以启动并借助有关国家机关的监督权力而形成对登记机关的强制力。如果登记机关在登记申请生效后不作为，则登记申请人可借助司法机关的司法审查权强制登记机关按照登记申请人的申请内容积极行为。

  2、对登记程序的启动力

登记申请人的登记意思是登记机关从事登记行为的动因，没有申请，就没有登记机关的登记行为。换言之，登记申请人的申请和登记机关的登记行为在逻辑上属于因果关系。

  3、物权变动的彰显力

如前所述，在德国法上，登记申请一旦做出即表明当事人形成了登记同意，而登记同意往往就表征着物权合意。即使在实行登记对抗主义的法国、日本，当事人一旦申请登记，即表明其物权变动具有稳固性，当事人不会就已经发生的物权变动存在任何的反悔。因此，登记申请实际上还给所有权人的处分权施加了限制，所有权人不能轻易实现“一物二卖”。也就是说，登记申请一旦生效，即对后来的所有权移转登记申请产生阻断作用。

  4、对登记顺位的预定力

所谓顺位，就是某个具体的不动产物权在不动产登记簿所记载的一系列权利所构成的顺序中占有的位置。任何不动产均可以承担性质各不相同的多个物权，如所有权、用益物权、抵押权等。在现代市场经济条件下，不动产经济功能的多样性使得这些权利可以同时存在于不动产登记簿上，这些权利的实现必然存在着竞争，解决不动产物权竞争的矛盾的方法，就是依法确定这些权利实现的先后顺序。而顺位的建立首要的是登记在先原则，由于申请在先即登记在先，德国土地登记簿法第17条即规定“对同一个权利申请数个登记的，在先提出的申请运行完结之前，不得为提出时间在后的申请办理登记”，因此，在先的登记申请即使得申请人预定了一个登记的顺位。诚然，登记顺位的最终确定还得依实际的登记而不是登记申请。

可以说在不同的国家对不动产的态度都是不一样的，在我国针对动产一般采取的是占有主义，但如果是不动产的话，则进行的就是登记主义。换言之，要想实际取得不动产的所有权，就需要按照国家的规定办理相应的不动产过户才行。