购买学区房后卖主不迁走户口怎么办
案例:
2020年5月,为了让孩子拥有更优质的教育资源,李先生多方打听,最后从陈女士手中买下北京市海淀区一套小户型学区房。5月末,李先生一共支付了购房款240万元之后,双方完成过户手续。
购房合同中约定,陈女士应该自房屋过户之日起10日内办理户口迁出手续。然而,一直到8月,陈女士的户口依然尚未迁出。其间,李先生多次与陈女士沟通协商,但始终没有结果。万般无奈之下,李先生将陈女士告上法庭,要求陈女士立即办理户口迁出手续并支付违约金。
庭审过程中,陈女士以及家人的户口确实尚未迁出,但并非故意的。陈女士说签完合同的第二天,她就到派出所办理户口迁出手续。然而,她所购买的新房产尚未建户,没有办法办理立户,因此无法迁出。户籍科工作人员告诉她,可以迁到自己父母或者子女名下,但陈女士已经年近六旬,父母早已离世,子女远赴海外,均无法办理户口迁移。
陈女士认为,合同上违约条款写的是“出于卖方自身的原因不迁户口”,她如今没有迁出户口完全是因为客观因素,所以不应该认为自己违约。况且她也去派出所问过了,工作人员说买方李先生已经将户口迁入,附近小学也不会专门来派出所查户口,对孩子上学完全没有影响。
对于陈女士的解释,李先生并不接受。他认为陈女士的情况就是“出于卖方自身的原因”,应该按照合同约定迁出户口,否则就是违约,应当支付违约金。
双方对此分歧较大,法庭并未当庭裁决。
律师解析:
案例中的户口迁移纠纷并非孤例。在以往的类似纠纷中,被告多以无处落户辩护,以示自己的违约属于不可抗力。原告之所以不满,背后也多有子女上学等原因。对此,笔者提出两点建议。
第一,一定要在购房合同中明确违约责任。
《民法典》第五百九十条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。只有在合同中明确标明卖方对于户口迁出的免责责任,事后违约的时候才能做到有法可依。如果没有相应条款或者仅仅是口头约定,事后就无法判定对方违约。
当然,买二手房时也可以留下部分尾款给对方施加压力,当对方完成户口迁出手续之后再补齐尾款。不过,最保险的做法还是买房之前就确认房主的户口已经迁出。
第二,了解学区房的入学政策。
相信绝大多数父母购买学区房,都是为了给孩子提供更好的教育资源。不同的地区或者学校,其房产所在位置的入学指标是不同的,这需要大家在购房之前向所在学校或者教育部门核实相关入学政策。如果所在学区对于入学指标有相应限制,建议在购房合同中加入相关条款,明确违约责任。如果是卖方问题导致学区房不符合入学指标要求的情况出现,买方应当有权解除合同,并要求卖方支付赔偿金。
读法心得:
户口迁移属于公安机关户籍管理部门的工作内容,法院没有办法强制被告迁移户口。因此,此类纠纷发生后,买方所能做的就是追究卖方的违约责任。所以,为了保险起见,买房之前最好先了解一下该房子是否存在户口迁移问题。如果房主尚未迁出户口,最好在购房合同中明确违约责任。
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