房屋租賃合同期限至少多久
合同的訂立又稱締約,是合同雙方動態行為和靜態協議的統一,它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程,也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行為,只有雙方當事人協商一致才能成立,也就是説訂立合同是一個動態的過程,不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。
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房屋租賃合同期限是多久
很多國家的法律都對租賃合同的最長期限作出限制。例如,日本民法規定,租賃契約的存續期間不得超過20年,如果所訂租賃契約比這個期間長的,要縮短為20年。意大利民法典規定,租賃不得超過30年,如果約定期間超過30年或者永久的,則將被減至30年。德國也規定30年。我國台灣地區“民法”規定,租賃契約之期限不得逾20年,逾20年者,縮短為20年。我國合同法借鑑了這些規定,考慮到我國正處在一個市場經濟的建立過程中,經濟發展很快,變化也很快,為了更有效地保護租賃合同雙方當事人的權益,對租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此,本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規定。
通常情況下,當事人在確定租賃期限長短時,總是要根據租賃物的性質和承租人的使用目的來確定的。在動產租賃中,租賃期限是比較短的,一般都是臨時使用。例如,租賃汽車,按照國家有關規定,汽車的使用壽命是10年,雙方當事人不可能約定一個租賃期為20年的租賃合同。租賃期限較長的是不動產租賃即房屋租賃。在房屋租賃中,用於承租人居住需要和用於商業性租賃是不一樣的。一般講用於居住租賃的承租人希望租期長一些,使這種租賃關係相對穩定一些。商業租賃中、在訂立合同時房屋的租價比較低的情況下,承租人就希望將租賃期限訂的長一些,租金固定下來;在房屋的租價偏高的時候,出租人就希望租期訂得長一些,這樣就能保證其得到更多的租金。當雙方當事人不能自己尋找一個公平的交叉點時,法律總是要在利益雙方中找出平衡點的。這也是規定最高租賃期限的一個目的。
20年實際上並不是一個絕對的最高限,因為如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時,仍然希望保持租賃關係,可以採取兩個辦法:一是並不終止原租賃合同,承租人仍然使用租賃物,出租人也不提出任何異議。這時法律規定視為原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期,即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關係,如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之,這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當事人根據原合同確定的內容再續簽。一個租賃合同,如果需要較長的租期,當事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同,這種情況被稱為“約定更新”。
法律中規定都是不能超過20年的,但現實中,因為當事人可以續簽房屋租賃合同,因此實際的租賃期限其實可能遠遠不止20年。如果當事人違反法律的規定,約定租賃期限超過了20年的話,那超過的部分就會被認定為無效。
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