農村土地轉讓協議合法嗎
一、農村土地轉讓協議合法嗎
1、轉讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉讓協議的,起訴前或者申請仲裁前轉讓方取得土地證或者有批准權的政府同意轉讓的,合同有效。
轉讓方未取得土地使用證書,實質是尚未完全取得轉讓土地的權屬,因此,通常應視為無權處分。但是合同簽訂後,有權批准核發土地證的縣級以上人民政府給轉讓方核發了土地使用證或者批准了轉讓行為的,該項辦證或者批准行為應當視為對轉讓方無權處分的追認,因此,此時合同有效。
2、一地多賣,合同均有效。
受讓方均要求履行合同的:
(1)辦理變更登訂手續的一方可以要求交付土地。
(2)均未辦理變更手續的,先行合法佔有投資開發的,有權要求辦理變更登記。
(3)均未登記又未合法佔有開發的,先行交付轉讓款一方有權要求交付土地,辦理變更。
(4)合同均未履行的,依法成立在先的合同一方,有權要求繼續履行;未取得土地使用權方可以請求解除合同,賠償損失。
一地多賣,屬於欺詐行為,不是無效合同,受讓方有權利要求解除合同,賠償損失。但是,如果幾個受讓方都不行使解除權,而要求履行合同時,只能按照不動產產權轉移的登記原則來處理,即登記優於佔有,佔有優於交款,交款優於先簽合同。
3、轉讓劃撥土地未經有批准權的政府批准,轉讓合同無效。
但是起訴前或申請仲裁前經批准的,合同有效;合同性質為補償性質,而非出讓合同。
未經批准轉讓劃撥土地,違反行政法規的強制性規定,合同當然無效。如果起訴或者仲裁前,有批准權的人民政府准予轉讓或同意劃撥給受讓方使用的,受讓方有權取得劃撥土地使用權。但是,由於轉讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權益,因此,其所籤轉讓合同主要是對其地上建築物的補償合同,而非土地轉讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權,必須依法補交土地出讓金,並辦理相關出讓土地手續。
二、土地轉讓交易服務費為多少
土地交易服務費包括招投標服務費、招掛牌交易服務費、轉讓或租賃服務費、抵押服務費。
一般土地交易都需要繳納契税和印花税,但土地交易的環節不同,税種也不同,具體分類如下:
1、新徵耕地環節需要繳納耕地佔用税、契税、印花税和城鎮土地使用税。佔用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人,為耕地佔用税的納税人。以納税人實際佔用的耕地面積為計税依據。
2、土地出讓環節需要契税和印花税。在我國境內轉移土地,按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應徵收契税。
3、土地轉讓環節需要繳納營業税、城建税、教育費附加、地方教育附加、土地增值税、所得税、印花税和契税。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業税的納税義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用,按5%税率計算繳納。
一般土地轉讓交易服務費需要收取以百分之五的土地轉讓交易總額作為收取標準的相關服務費。並且如果土地轉讓交易轉讓了土地使用權,則還需要進行繳納的税率為11%的相關税款。
-
土地使用權寫着國有什麼意思,以及相關方面的知識?
土地使用權寫着國有是什麼意思?這對於大多數人來説,都有點陌生和熟悉。因為我們知道土地是國家的,我們不具有所有權,我們只具有使用權。但是土地使用權國有我們就會產生疑惑,並且在現實生活中,我們會看到購買房屋合同當中會有這樣的一例條款,那就是由於土地使用權國有...
-
土地使用權屬於不動產嗎?
土地使用權,顧名思義就是擁有使用土地的權利,可以依法佔有,並且利用土地作物從而收益的權利。土地使用權是一種權利,是單位或者個人的無形財產。關於土地使用權是否是不動產人們總是很困惑,下面小編就給大家説一説土地使用權屬於不動產嗎一、不動產的概念特性概念定...
-
徵地補償款包括哪些
律師解析:徵地補償款包括:1、土地補償費。計算方式:各政府因地制宜制定出各地區土地徵收的價格(區片價),乘以被徵收土地的面積,就是土地補償費標準。2、青苗補償費。青苗補償費按徵地時當季作物的產值計算。3、附着物補償費。用地單位對被徵用土地上的附着物,如房屋...
-
土地承包經營權轉讓債權的原則是什麼?
一、基本概念轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源,經承包方申請和發包方同意,將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農户,由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關係自行終止,原承包方承包期內的土地承包經營...