買房子土地使用權只有40年是怎麼回事
一、為什麼買房子土地使用權只有40年
從用地屬性上來講,一般商業用地土地使用權是40年,也就是説如果買房人購買的是商業性質的公寓房,那麼土地使用權確實是只有40年的。公寓房一般適用商用水電,不通天燃氣,雖然可以居住,但其本質上來説還是商業用途是不落户的。一般40年使用權是從開發商拿地開始算起,所以往往房屋到手入住時年限已不足40年了。
而住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限,並不是房屋所有權的年限。房屋是你的私人財產,享有永久的所有權和使用權。土地是國家的,一般説的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限,這是土地出讓過程中確定的(商業用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業用地50年)。實際上,現在的商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算,加上開發週期,最短也得1-2年,到你手裏使用年限就不到70了,如果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手,就更短了。所以很多住宅土地使用權遠沒有70年,大多隻有五六十年甚至更短,40年就到期了。
二、什麼是房屋使用年限
房屋使用年限分兩個概念:一個是房屋本身的使用年限,另一個是土地使用年限。我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限,居住用地是70年,工業用地50年,商業用地40年,綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長於這個年限。
三、住宅用地產權到期怎麼辦
1、土地使用者向土地管理部門提交續期申請書,除根據社會公共利益需要收回的,應當予以批准。獲得批准續期的,重新簽訂土地有償使用合同,支付土地有償使用費。這樣,你的房產所有權便得以延續。當然,變成危房強制拆除的除外。
2、土地使用者未申請續期的,土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。
3、土地使用者提出續期申請,根據法律規定沒有批准續期的(即根據社會公共利益需要收回的),土地使用權國家無償收回,但對於地上房產,根據收回時的殘餘價值給予相應補償。
《民法典》(自2021年1月1日起實施)明確了公私財產的平等受保護權。我國規定住宅用地的最高年限70年;商業用地40(有特殊50年限);綜合用地50年。現已明確,屆滿自動續期。續費按當時的1%—10%來增收(即土地使用權出讓金)。需要屆滿期前一年申請續費。《城市房地產管理法》第二十二條和《民法典》第三百五十九條有相關規定內容。補的費用不會超過5位數。
第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。
第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。
綜上所述,買房子土地使用權只有40年通常是兩種情況:一是購買的住宅用房由於開發商拿地時間早或者開發週期長,到手後不足70年;二是購買的商業性質用房,本身使用權就只有40年的。所以我們在購房時要擦亮眼睛,注意買的是什麼性質的房子,不要被銷售人員的一些説辭矇蔽了,要多查看相關法律法規,買到稱心如意的房子。
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