規避拆遷安置房買賣合同風險的方法是什麼？

時下拆遷遍及，由此產生的拆遷安置房也越來越多。

房市供不應求的現象導致房價居高不下，安置房成了人們購房需求的一個選擇。

但因為安置房是拆遷而來的特殊性，購房人在簽訂安置房的買賣合同後不免會有諸多法律風險，如果對安置房買賣合同風險把控不好，會給買賣雙方帶來不同程度上的損失。

據此，北京在明律師事務所專業拆遷律師為您講解安置房買賣合同中的風險及規避方法。

一、政策性安置變動大，購房者應在政策規定下進行根據相關法律規定，拆遷安置房一般分為兩大類：

1、因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。

此類房屋產權雖屬於個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。

2、因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。

該類商品房和一般的商品房相比沒有什麼區別，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

在明律師支招：在上述情況下，拆遷安置房買賣糾紛主要出現在第一類安置房買賣中。

購房人一定要明確政策規定的買售條件，切勿在限制期限內簽訂拆遷安置房的房屋買賣合同。

如果一定要購買，可以在雙方自願的前提下有一個預約行為，若後期賣方違背預約的，購買方可主張締約過失等相關買賣合同的法律責任。

而針對拆遷安置房的賣方，也應遵守誠實信用原則，儘量事前估算好賣價，避免出現一房二賣現象，以防承擔違約的賠償責任。

二、拆遷安置房權屬不清、價格不恆定，違約現象影響購房取得拆遷安置房會有一個問題，即賣方在賣房時還未取得房產證及土地使用權證，權屬並不明確，因而安置房的價格會相對低一些。

這時候如果購房者與其簽訂了安置房的買賣合同會有合同無效的風險。

即如果後期該安置房房價上漲或者第三人出更高的價格購買，出賣者(賣方)便會以尚未領取房產證，且該房屋屬於政策性拆遷安置房為由，向法院申請解除合同。

法院會予以判定房屋買賣合同無效，賣方向買方返還購房款及相應的利息。

再者，因為是政策性房屋，拆遷安置房買賣合同簽訂時約定的所購房屋的位置，面積及其價格等，很可能與賣房者在拿到房產證後的房子有出入，此時賣方可以主張以房產證的房屋位置與合同約定不一致為由，向法院申請合同無效。

買方對其在合同簽訂時未審核房屋產權信息的疏漏也需要承擔一定的不利後果。

總體來説，拆遷安置房買賣的風險主要來自於合同的無效事由。

而無效事由基本上會是因為賣房者有更好的買主或後期的房價上漲引起，賣方的可控空間很大，買方在這樣的買賣合同中風險超過了賣方，合同無效或者賣方違約的可能性是極大的。

就算買方有賠償，賠償額度相對於房價的漲幅來説也是及其低廉的。

在明律師支招：如果一定要購房，首先購房者一定要簽訂書面合同，且最好有賣方所在地村委會相關工作人員的見證和簽字。

而最重要的是一定要確保合同房屋的權屬明確，且在簽訂的合同中要明確規定賣方拿到房產證後，合同的履行方式及權利義務等情況(如在合同中明確辦理初次房產證及房屋過户等相關階段的費用承擔)。

最後，為了確保將來合同能順利履行，可以通過約定違約金或預先留置部分購房款，相當於雙重保險。

再謹慎些，可要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認。

三、拆遷安置房買賣需防“共有人”“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大製造者。

他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。

共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。

共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。

而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。

根據以上條款可以看出，如果在拆遷安置房上存在着共有人的話，對於購房者來説無疑是個定時炸彈，能決定着安置房的最終歸屬。

在明律師支招：

在簽訂拆遷安置房買賣合同時，一定要向賣方確認是否存在共有人，也可通過賣方所在地村委會進行查驗等。

如果存在共有人，需共有人同意房屋的買賣。

如果共有人不同意，千萬別買該房屋。

如果賣方故意隱瞞事實，購買者有證據證明確實是在不知情的情況下買賣該房屋的，後期如果出現糾紛，可以善意取得等理由為訴訟依據。