出租房拆遷時對補償款會有何影響？

國有土地上用於出租的居住用房或用於經營的經營用房在徵收時已經出租的，一般都會碰到兩個問題，一是房屋的產權所有人即產權人的房屋被徵收必須要得到合理補償，其補償金的數額應該按照當地房地產市場價格進行補償，而且還要給予停業損失;第二點就是房屋的承租人因房屋徵收也會有損失，如果房屋的承租人是與房屋的出租人在房屋租賃協議書中有約定的，那就應按房屋協議書的約定履行，承租人與拆遷方沒有直接法律關係，如果租賃雙方協議中沒有約定的雙方協商解決，協商不成可到法院進行民事訴訟，如承租人是經營主體，拆遷方對有經濟損失的賠償經濟損失補償對象也可能是承租方。那麼如果被徵收時房屋已經出租，會影響其評估價值嗎?今天我們就通過一個小案例來詳細解答這個問題。

王某有一處住房位於城市郊區，地處偏僻，年代久遠，因此王某在市區重新購置了一套住房，並將原住房租給進城打工的他人。後來，市政府響應省裏號召，決定徵收城郊的部分住房，為低收入人羣修建保障性住房，王某的房子也在其中。王某擔心自己的房子已被出租的情況會影響房屋的價值，於是想找律師諮詢，想盡量減少損失。

律師解答：根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十一條的規定，被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權在正常交易情況下由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響是指評估被徵收房屋無租約限制的價值不考慮抵押、查封因素的影響是指評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

所謂不考慮租賃因素的影響，是指評估被徵收房屋無租約限制的價值。因此，本案中，王某的房屋雖然存在租賃情形，但不影響房屋的評估價值。

簡單來説，被徵收房屋的價值由市場價值決定，不因房屋上的租賃、抵押或查封的房屋，在發生拆遷的情況而影響相關權利實現時，均有租賃、抵押或查封的房屋，在發生拆遷的情況而影響相關權利實現時，均有相應法律能夠調整，而不影響正常交易下該房屋的價值。因此，進行房屋價值評估時，應將上述情況排除在考慮因素之外。

徵收時對房屋的評估結果關係到補償數額的多少，我們被徵收人可千萬不能忽視。當我們遇到不合理的房屋價值評估時，一定要及時拿起法律武器維護自己的合法權益，必要時候也要尋求專業拆遷律師的幫助。