二手房交易中房主要注意哪些問題
二手房交易過程中,很多律師都致力於保障購房者的合法權益,但是其實房主的權力也是不容忽視的。那麼,二手房交易中房主要注意哪些問題呢?可以説當事人所處的位置不同,那麼在進行二手房交易的時候需要注意的問題也就不一樣,下面本站小編為你做詳細解答。
二手房賣方注意事項一:不要全權委託公證
如果賣房人的房子存在貸款按揭,在賣房錢又不能自己還貸解除抵押,一般需要委託中介,以及擔保公司全權處理的,以達到贖樓以及賣樓的目的。而賣方在這個中間出現的問題是最多的,因為全權委託,中介可以不經賣方同意,完全可以自行買賣該房屋,同時也常常違背賣方的一些口頭意見,不按照賣方的意願控制房產,而按中介自己的意願控制該房產。而深圳市公證處要求撤銷公證,需將所有的公證書收回,而中介常常卡住公證書,不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產。
二手房賣方注意事項二:有租約的房屋要先確認優先購買權
有租約的房屋要確認租房者不會行使優先購買權,同時要租房者出具聲明書,放棄該項權利,一但忽視租房者的優先購買權,後果會很嚴重,租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同,就是過户了,仍會撤銷,有相當多的案例。租房者放棄了優先購買權,也要告之買方知道有租客的存在,否則到時買方找麻煩。
二手房賣方注意事項三:慎重對待定金
是定金就簽收定金,不是定金不要簽收是定金,定金合同是實踐合同,雖然本來約定只是五萬,他給十萬,你簽收了,定金就為十萬。如果説定金約定是十萬,但你只簽收了5萬,那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監管,最好是找銀行,而非中介。一定要看到監管資金,和銀行承諾貸款,才去辦理。
二手房賣方注意事項四:賣方不可隨意違約
根據現在中介所提供的房地產買賣合同來看,合同中都約定了解約定金,就是賣方要解約,只需雙倍返還定金,而可以不被強制履行也不需要進一步賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件,那就是賣方應當先啟動解約程序。如果説買方先啟動強制履行程序,那麼可能面臨的後果就是會被判決強制履行。如果説買賣雙方是個人簽定的合同,而非中介操作,那麼説如果賣方主動違約,就會面臨雙倍返還定金再賠償漲價損失的可能。
按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此,除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外,無論是合同簽訂後的預期違約還是合同履行期屆滿後的實際違約,如另一方堅決要求繼續履行的,除符合《合同法》第一百一十條規定外,應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時,另一方還有其他損失的,應當賠償損失。
如果賣方違約要如何賠償呢?其中房屋漲跌損失的確定,可參照以下方式:一、雙方協商確定的,從其約定;二、雙方不能協商確定的:(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的,可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發,以守約方的請求為基礎,結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等,合理確定。
現實中多數人賣房都是通過房產中介進行的,此時就需要提防中介機構,避免落入對方的陷阱之中,從而導致自身利益受到損害。要是你在這方面還有疑問的話,可以直接來電諮詢我們本站的在線律師。
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