買賣無證二手房存在哪些法律風險
法律3.27W
買賣無證二手房存在哪些法律風險
1、二手房買賣合同的效力風險。想出售尚未取得產權證的房屋,可能的法律障礙是《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條之規定,根據這條規定,出賣人未依法登記領取權屬證書的,房地產不得轉讓,雖然目前司法實踐已經基本形成共識,該條規定並不屬於合同法第五十二條中的效力性強制性規定,但是並不意味着在現實中,此類合同被認定無效的風險已不存在。2、房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定的風險:
現實中無證二手房交易更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記,直接取決於開發商能否按約交付,並辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長,能夠如期完工並交付取決於諸多主客觀條件,不確定性因素較多,難以控制。
3、房屋質量難以保證的風險;
4、“一房二賣”無法實際取得房屋所有權的風險;無產權證的二手房買賣無法辦理預告登記,這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鑽,一旦房價高漲,違約成本過低,賣房人極有可能選擇違約,將房屋出售給他人。
《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條
下列房地產,不得轉讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十八條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
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