購房合同約定車庫權屬
地下車庫土地使用權屬於業主
小區物業出售後的情況又如何呢?物權法第七十三條規定:“建築區劃內的道路,屬於業主共有,但屬於城鎮公共道路的除外。
建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有”。第七十四條規定:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。”在這裏,首先適用七十三條:地下車庫首先不是屬於城鎮公共道路範疇,也不是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的領地。
其次適用七十四條第一款:本條有些歧義,本人理解,開發商建地下車庫,不是首先滿足業主需要,而是完全用來滿足業主需要的,這個沒有任何歧義和異議。問題在於,現在爭論關鍵和焦點在於,是開發商有償滿足還是無償滿足業主對車庫需求的問題,所以此款於本案沒有任何意義。再次適用七十四條第二款:地下車庫可以通過出售、附贈或者出租等方式約定,也就是在開發商和業主之間按照契約自由、意思自治、不受強制不受脅迫,以約定的方式達成一致來處分地下車庫的所有權和使用權歸屬,這個就是本案的焦點,也是糾紛的原因——業主與開發商無法達成約定,所以業主起訴至法院,請法院裁判:地下車庫所有權和使用權在(和)平時歸誰所有。再再次,我們適用七十四條地三款:佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。這裏開發商確實是利用屬於“其他場所”範疇的業主共有的商品房下面的地基地面而修建的車庫。但是是在地下不是在地上,所以沒有侵佔業主的土地使用權。因為開發商建的車庫上面澆築有水泥地面,沒有佔用業主的其他場所。所以我們也不能因此認定地下車庫屬業主。
首先可以明確的是在小區房屋出售之前,車庫的所有權是屬於開發商的,但是在房屋出售給業主之後,地下車庫的所有權並不能確定屬於業主,但是使用權是屬於業主的。如果大家對於這個問題還有什麼不太清楚的,小編建議可以在當地找個律師進行諮詢。
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