北京房產律師——購買房屋後未辦理房產證可以起訴辦證並要求違約金

原告訴稱

高先生向一審法院起訴請求：1.判令W公司協助高先生辦理位於北京市朝陽區一號房屋的產權辦理至高先生及吳女士名下。2.判令W公司向高先生和吳女士支付逾期辦理產權登記手續的違約金17200元。

W公司上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判W公司不需向高先生、吳女士支付違約金17200元。

事實和理由：本案逾期辦理房地產權屬證書的違約金適用普通訴訟時效制度，應從被上訴人知道或應當知道權利被侵害時起計算訴訟時效期間，一審法院認定訴訟時效自違約行為終止之日開始計算，屬於適用法律錯誤，應予糾正。本案訴爭房屋已於2005年9月28日交付使用，根據合同約定W公司應於2006年9月23日前為被上訴人辦理房地產權屬證書，因此違約金的訴訟時效自2006年9月23日起至2008年9月22日止，被上訴人第一次起訴之日為2017年7月27日，已過訴訟時效。

被告辯稱

高先生辯稱，同意一審判決。

吳女士未答辯。

法院查明

2005年9月12日，高先生和吳女士作為共同買受人與W公司作為出賣人就涉案房屋簽訂《商品房買賣合同》，約定由買受人以總價172萬元購買涉案房屋，於簽訂商品房買賣合同當日支付86萬元房款，剩餘房款採用按揭付款方式。第十三條1、在買受人付清全部房款及相關費用，並提供齊全辦理產權證所需文件後，出賣人應於該商品房交付使用後360日內為買受人辦理完畢房地產權屬證書，如因出賣人的責任，買受人不能在規定時限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房的，出賣人按已付房價款1％向買受人支付違約金。

2005年9月14日，W公司為高先生及吳女士開具86萬元的購房款發票。2005年9月15日，高先生及吳女士與M銀行、W公司簽訂《樓宇按揭擔保借款合同》。涉案房屋銀行按揭貸款已於2009年提前還清。

2005年9月28日，W公司為高先生辦理入住手續。

庭審中，高先生提交了《商品房買賣合同》《樓宇按揭擔保借款合同》、發票、貸款結清單、物業費、供暖費、門禁卡、契税、印花税發票等證據，證明與W公司之間的合同關係，提交居住證明，證明2005年9月28日，高先生及吳女士入住涉案房屋，提交高先生與吳女士的《離婚協議書》，證明2007年10月15日，高先生與吳女士協議離婚，約定涉案房屋歸高先生所有，吳女士不對該房屋主張權利。W公司對上述證據的真實性均認可。

庭審中，W公司提交了涉案房屋目前的權屬情況的網頁查詢，證明涉案房屋具備辦理產權證的條件，高先生對此予以認可。

法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。高先生與吳女士及W公司就涉案房屋簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，合法有效，雙方均應按照約定履行自己的義務。現W公司同意為高先生及吳女士辦理涉案房屋的產權登記，對此法院不持異議。

就高先生主張的違約金，法院認為當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。按照《商品房買賣合同》的約定，買受人已支付了首付款並辦理了房屋按揭貸款，買受人已完成支付購房款的義務，出賣人應在房屋交付之日起360日內辦理完產權登記手續，即W公司應在2006年9月23日之前辦理完產權登記手續，此時高先生及吳女士並未離婚，W公司未舉證證明其在合同約定的辦證期限之前要求過高先生及吳女士配合提供辦證所需資料，亦未舉證證明在此之後高先生或吳女士未配合其辦證所需提供的手續，故對W公司的抗辯法院不予採納。

現W公司未按照約定履行辦證義務，應當按照合同約定向買受人支付違約金。就W公司主張的時效抗辯，請求支付違約金的訴訟時效應自違約行為終止之日開始計算，本案中W公司遲延辦證的違約行為一直持續至今，故W公司以訴訟時效經過抗辯的意見法院不予採納。高先生要求W公司向高先生及吳女士支付違約金的訴訟請求法院予以支持。

裁判結果

一、北京W公司於判決生效之日起七日內協助高先生將位於北京市朝陽區一號房屋的產權辦理至高先生及吳女士名下；二、北京W公司於判決生效之日起七日內支付高先生及吳女士違約金17200元；

房產律師靳雙權點評

本案爭議焦點是高先生主張W公司支付逾期辦證違約金的訴訟請求是否超過訴訟時效。首先，支付逾期辦證違約金的訴訟請求系基於合同約定，屬於債權請求權，應當適用訴訟時效。其次，訴訟時效期間從知道或應當知道權利被侵害時起計算。本案中，案涉《商品房買賣合同》僅約定出賣人交付房屋及為買受人辦理產權登記的期限，未明確約定買受人主張逾期辦理產權登記違約金的期限。

高先生在向W公司提出辦證要求後，W公司未履行該合同義務，高先生在明確知曉W公司違反合同約定後起訴請求W公司履行辦理產權登記義務並支付逾期辦證違約金，並未超過訴訟時效。W公司主張違約金的訴訟時效應自合同約定的辦證期限屆滿次日起計算，缺乏依據。