一般買受人是房產證的人嗎
一、一般買受人是房產證的人嗎
房屋的買受人即買賣合同的買方,辦理產權證的時候即根據房屋買賣合同辦理登記,一般情況下,房屋買受人就是房產證上的所有權人。
關於房屋買受人需要了解的:
1、理論上說,商品房購房合同的買受人數量是不受限制的。
2、辦理房產證時,產權人就是購房合同上的買受人。
一般情況下,購房合同進行備案登記以後,就不能修改了。就是說,購房合同備案登記以後,合同上的買受人就確定了,不能再增減。購房合同備案登記以後,房產證上產權人的名字就確定了。當然,房產證辦理出來以後,去增、減名是可以的,但那相當於過戶,是需要收取稅費的(夫妻婚後房產除外)。
3、如果一套房有兩個或兩個以上的產權人,該房產要進行交易是,必須有所有產權人同意方可進行。
二、簽訂買賣合同注意事項
1、看合同中的土地性質:現在很多開發項目的用地雖然是出讓用地,但由於是綜合或者商住,導致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。在購買時一定要看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年,因爲目前法律只是規定了住宅到期自動續期,其他非住宅業界一般認爲會繳費續期。
2、看清楚房屋用途:現在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣,但用途爲公寓。關於公寓的界定,目前不是很明確,明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時,另外公寓能否作爲學區房,目前教育部門也沒有明確的答覆,一般來說,如果住宅入學人數超過學校招生計劃,估計公寓將不能作爲學區房,因此爲了孩子入學購房的這點要特別慎重。
3、面積的約定:這是目前糾紛最多的情況,主要是大家都認爲簽訂合同後,面積差距超過3%的,可以不用付費,實際這是錯誤的。在這裏如果和開發商有約定,先遵照約定,無約定再按照規定執行。開發商往往在簽訂合同時和購房人進行約定,約定以有資質的測繪部門出具的面積爲主。這樣的話,就直接採用測繪面積了,有效規避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點,可以在合同簽訂時直接約定面積,明確約定超過多少不再付費。
4、貸款問題的約定:開發商往往答應幫你貸款,但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退房,而是約定因爲購房人信譽等問題導致不能貸款,讓購房人一次性付清房款。
5、逾期或者賠償的問題:開發商和購房人會在合同中,對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定,但如果你細心就會發現,雙方違約後,賠償的金額是不對等的,合同簽訂時一定要求對等待遇。
6、交房的問題:合同約定交房的條件,一定要明確,是經過哪個驗收之後,有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案,還有消防驗收等等。必須明確:因爲單體驗收後,有可能小區還處於建設狀態,小區內的道路、綠化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要約定清楚。
正常情況下,買受人就是房產證上的人,而在理論上來說,房屋購買合同的買受人的不受到限制的。而在辦理房產證的時候,產權人一般就是購房合同上的買受人。而在購房合同進行了備案登記以後,一般情況下也是不能夠再進行修改的。
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