出租人解除合同的事由有哪些?
《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由:
1、將承租的房屋擅自轉租的;
2、將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;
3、將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;
4、拖欠租金累計六個月以上的;
5、公用住宅用房無正當理由閒置六個月以上的;
6、租用承租房屋進行違法活動的;
7、故意損壞承租房屋的;
8、法律、法規規定其他可以收回的。
根據上述規定,承租人遲延支付租金,不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由,只有在承租人拖欠租金累計六個月以上的,出租人纔有法定解除房屋租賃合同的權利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
(二)《房屋租賃合同》可以約定出租人解除合同的條件,但是不得違反《合同法》的相關規定。根據《合同法》有關合同解除的規定,只有在一方當事人根本約定的情形下,對方當事人纔有權解除合同。有關出租人單方解除房屋租賃合同的約定,一方面沒有明確解除合同的條件,另一方面違背了《合同法》有關合同解除的規定,因此,不能作爲原告解除合同的依據。
(三)《合同法》第二百二十七條規定了承租人延期支付租金的法律後果。
租期屆滿以前,當事人一方隨意解除房屋租賃合同會給對方當事人造成損失,因此,當事人在簽訂《房屋租賃合同》時,一定要明確約定解除合同的條件。實踐中,出租人爲了防範風險,一般都會約定出租人單方解除合同的權利,約定解除合同的條件一定要具體且符合《合同法》的規定,承租人要特別注意有關出租人單方解除合同的約定。
二、承租人解除合同的,有如下情形:
(1)租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。這裏“承租人”應當擴大解釋爲包括承租人之共同居住人,共同使用人等等與租賃物的安全程度有利害關係的人。在一般買賣合同中,若買受人明知標的物存有瑕疵仍購買的,一般應免除出賣人的責任並不允許買受人解除合同。但在租賃合同則不能因此而不允許承租人解除合同。但是,承租人既然明知租賃物存在有危及安全或健康的瑕疵,仍執意租賃該物的,雖然可以允許其解除合同,但在解除合同以前如發生因租賃物的危險所致損害時,承租人不能對此不承擔任何責任,因爲承租人明知這種危險性的存在仍要租賃該物,應認爲主觀上對損害的發生也有過錯,因此對損害也應承擔相應的責任。
(2)因不可歸責於承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失,不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。條件是:租賃物部分或全部毀損、滅失;租賃物的毀損、滅失不可歸責於承租人;租賃物毀損、滅失的程度已使合同目的無法實現。租賃物的部分毀損、滅失並不影響合同目的實現,或者只是部分地影響承租人的使用收益還不足以影響整個合同目的的實現的,承租人不能據此解除合同。
(3)承租人在租賃期間死亡,其生前的共同居住人有權繼續原租賃合同,但可否解除合同?我們認爲,就該法律規定的目的而言,是爲保護承租人生前共同居住人的利益,爲了使承租人的生前共同居住人不因與承租人無法定繼承關係而在其死後驟然無所依靠。但這既爲一種授權,該同居人自然可以選擇。如其認爲其無須受此種保護和特別照顧,自得不繼續該租賃合同而解除之。承租人之法定繼承人或指定繼承人,因依其與承租人關係可以取得承租人地位,因此可以解除合同。
綜合上面所說的,出租人和承租人都是有權利進行解除合同的,但前提也是必須要符合法律規定的條件,特別是對於出租人要解除合同的,就必須要有正當的理由,如果不按程序走,那麼就會支會一筆違約金來保障承租者的利益。
-
門面籤合同一年可不可以退租
律師解析:可以退租的,租房合同沒有到期而解除合同,提出解除方要承擔違約責任與損失賠償。如果合同中沒有約定“因爲承租方提出中止合同而押金不退”的話,則應退返押金。押金是否退還則要從三個方面考慮:一是合同約定的承擔違約責任的方式(是否約定了押金的退返事項)...
-
如何解決房子租賃中易見的法律糾紛
律師解析:解決房子租賃中易見的法律糾紛可以透過和解、協商、仲裁、訴訟四種方式。首先應按平等互利的原則私下進行和解,和解不成可請第三方加以協商解決;協商不成時可以根據租賃合同中的約定或當事人之間的協議,由指定機構進行仲裁;如仲裁仍未解決,可以向人民法院提...
-
辦理居住證需要些哪些東西
律師解析:辦理居住證需要的材料有:1、居住證申請表;2、居民身份證;3、本人近期相片;4、居住處所證明、勞動合同或就讀證明,如房屋所有權證、購房合同、房屋租賃登記備案憑證、房屋租賃合同、單位出具的集體宿舍證明等。法律依據:《居住證暫行條例》第九條申領居住證,應...
-
僞造租房合同會處罰嗎
律師解答:視情況而定。律師解析:視情況而定。1、如果利用假租賃協議實施詐騙活動的,屬於合同詐騙行爲,要承擔法律責任,有可能構成合同詐騙罪,那麼是會被判刑的,處三年以下有期徒刑或者拘役。2、如果因假租賃協議造成一方損失的,要承擔締約過失的責任。虛假房屋租賃合同...