買賣不破租賃沒有登記備案是否適用
一、買賣不破租賃沒有登記備案是否適用
不適用。未經登記的租賃合同,當房屋所有權發生變化時,承租人不能以“買賣不破租賃爲由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。
二、買賣不破租賃的適用條件
(1)存在合法有效的租賃合同
要適用該制度,在所有權讓與時,租賃合同應該已經成立並且生效,就是租賃關係須有效的存在,換言之,租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時,需要注意的是,根據我國民法典的規定,僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動,對動產來說需要交付,對不動產來說需要登記。
(2)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人
租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在,但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意,沒有辦理過戶手續,即所有權並未發生變動,在此情況下,則該制度也沒有適用的餘地。
(3)租賃物已經交付於承租人
“買賣不破租賃”構成要件中的交付,除指出租人已交付租賃物外,還需承租人繼續佔有租賃物。主要理由是,一方面,承租人未佔有說明其對租賃物沒有使用收益,無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面,承租人未佔有不能起到公式作用,爲維持交易安全,不應賦予租賃權對抗力。
(4)所有權發生變動是在租賃期間內
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內,租賃物的所有權發生變動,導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。
國家的很多法律一般都是在保護弱勢羣體,不過是有條件的保護,不是盲目的保護,畢竟法律是公平公正的。租房子簽訂租賃合同,雖然是可以保護承租人的權益,但是在租賃時候,還是先要自己把一下關的,畢竟有些是法律保護不到的。
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