開發商逾期半年取得不動產證,業主主張退房並要求開發商承擔高額違約金,能得到法院的支援嗎?
審理法院:浙江省杭州市蕭山區人民法院
委託代理人:滕玲玲律師
【案情介紹】:
(爲保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均爲化名。)
陳某與開發商在2019年簽訂了《房屋預約轉讓合同書》,預約受讓蕭山區XXXX財富中心的房屋,並於當日支付了房屋的全部預約轉讓款。上述合同約定開發商應在2020年12月31日前取得案涉房屋的房屋所有權證並具備轉讓條件,簽訂正式的買賣合同,2021年12月31日精裝修交付。由於疫情、案涉項目屬於特殊的村級留用地項目等原因,開發商直到2021年6月29日才取得案涉房屋的不動產權證。陳某於2021年4月17日向蕭山區人民法院提起訴訟,認爲開發商未按照合同約定取得房屋所有權證並具備轉讓條件,無法按合同約定簽訂正式的房屋轉讓合同,導致合同目的無法實現,屬於根本違約。陳某提出的訴請包括:1.要求被告開發商退還三套房屋的轉讓款500萬元;2.要求被告開發商支付違約金共計100萬元(房屋總價款的30%);3.本案訴訟費由被告開發商承擔。
【案情分析】:
律師接受被告開發商的委託後,結合本案事實和證據材料,作出如下分析:原告陳某以開發商遲延取得不動產權證書、沒有按時簽訂本約爲由,書面通知解除雙方所簽訂的《房屋預約轉讓合同書》,繼而提起本案的訴訟請求,即返還購房款並支付違約金。很顯然,本案最重要的爭議焦點爲:(1)案涉《房屋預約轉讓合同書》是否達到了約定的解除條件;(2)原告陳某是否以書面通知的方式已經解除案涉《房屋預約轉讓合同書》。
【律師評析】:
第一,案涉《房屋預約轉讓合同書》沒有約定解除合同的條件,且開發商遲延取得不動產權證書的違約程度顯著輕微,不影響合同目的實現,原告不享有約定解除權。案涉房屋於2021年12月31日才交付,雖然遲延半年才取得不動產權證,但是並未侵害原告的任何權利,且開發商目前已經具備簽約條件,不存在簽約障礙。
第二,原告陳某以書面通知的方式不發生合同解除的效力。
根據《九民紀要》)第47條的規定,“合同約定的解除條件成就時,守約方以此爲由請求解除合同的,人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微,是否影響守約方合同目的實現,根據誠實信用原則,確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微,不影響守約方合同目的實現,守約方請求解除合同的,人民法院不予支援;反之,則依法予以支援”。很顯然,本案違約程度顯著輕微,且不影響購房目的的實現,原告不享有解除合同的權利。
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