房屋買賣合同與物權相分離原則
房屋買賣合同
房屋買賣合同作爲一種特殊的買賣合同,它是指出賣人將房屋交付並轉移所有權與買受人,買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特徵既有買賣合同的一般特徵,也有其自身固有的特徵。這主要表現爲:
(1)出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人,買受人支付相應的價款;
(2)房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同;
(3)房屋買賣合同的標的物爲不動產,其所有權轉移必須辦理登記手續;
(4)房屋買賣合同屬於法律規定的要式法律行爲。
房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權於另一方,另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方爲出賣人或賣方,支付價款而取得所有權的一方爲買受人或者買方。
正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型,內容一般包括房屋買賣合同的基本條款,如房屋位置、結構、建築面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標準、產權轉移登記等條款。儘管法律法規並未規定買賣雙方必須採用統一的房屋買賣合同文字,但在辦理產權轉移登記時,房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規範的合同文字,否則,不予辦理備案、登記。
但是,並不因爲不使用統一合同文字而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中,商品房買賣時,要求必須使用建設主管部門統一製作的格式文字。但在正式合同文字簽訂之前,多由開發商提供認購書、預訂協議等預約合同文字要求買受人簽署,其中有的預約合同已經具備本約性質,相當於房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求,買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同,經雙方簽字、蓋章生效,並據此履行,在產權登記機關填寫的制式合同只作爲登記檔案使用。
綜上所述,房屋買賣合同解除的情況一般是由於雙方或者雙方中的某一方存在違約的情況,那麼就可以解除房屋買賣的合同。雙方的違約情況包含賣房方的根本違約或者是買房方的延遲違約,只要違約便可以解除合同,發生糾紛可以向當地法院進行上訴。
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