子女向父母出具借子女名義買房協議未經父母同意轉讓房屋有效嗎

原告訴稱

趙某君向本院提出訴訟請求：1、請求依法確認趙某菲將西城區一號房屋贈與劉某超無效，將房產署名恢復原狀；2、本案訴訟費由被告承擔。

事實和理由：2004年當事人之母孫某蘭爲了改善住房條件，責成被告趙某菲購置了北京市西城區一號三居室一套新房，在辦理購房手續時她私自將房產登記在其名下了。因爲購房款是用出售舊房的房價款及母親和原告的存款，趙某菲自知該房產並不屬於她的，所以在購房後十天於2004年10月1日被告趙某菲就爲母親孫某蘭和原告趙某君各寫了一份《房屋產權證明》，該證明上明確寫明：以趙某菲的名義購買的上述房屋“裝修後由母親孫某蘭和趙某君長期居住。產權等一切手續歸孫某蘭和趙某君所有。趙某菲自動放棄產權。等產權證下發後由母親孫某蘭儲存。母親孫某蘭和趙某君有房屋處置權。”

根據被告所寫的房屋產權證明，明顯可見自2004年10月1日始訴爭房屋的物權與被告無關，被告沒有該房屋的所有權，更無權處置該房屋。然而，趙某菲爲了規避自己在合同中的承諾，被告在2018年訴爭房屋歸屬確權訴訟開庭之前，擅自將訴爭房屋以贈予的方式變更到其丈夫劉某超的名下，規避法律義務，違背法律規定。其行爲屬於妨害訴訟的違法行爲，被法官予以訓戒，違法行爲是不具有法律效力的。被告與其夫所訂立的贈予合同屬於惡意串通損害第三人原告利益的無效合同。

其嚴重損害了原告的權益，請求法院依法確認趙某菲將上述房屋以贈予方式變更房產到劉某超名下是無效的，將房產證署名恢復原狀。

被告辯稱

趙某菲辯稱，我不同意原告的訴訟請求。涉案房屋是我全權委託劉某超全款買下，然後當時只有我和劉某超兩個人知道此事，其他人根本就不知道。第二、涉案房屋時我和劉某超的婚內共有財產，一方不能隨便處置。我與劉某超之間更名過戶合理合法，跟其他人沒有任何關係，所以原告的訴訟是無理的。

劉某超辯稱，位於北京市西城區一號這套房產，是2004年9月一次性全款用支票買的，當時只有我與趙某菲知道，是屬於我跟趙某菲的婚內共同財產。我們之間的過戶更名，是在沒有法律糾紛的情況下過的戶，這一情況在趙某君跟趙某達到趙某菲借名買房官司前已向法官作了彙報，在後來的西城區法院判決書及第二中級人民法院的判決書中都有明確的註釋。原告主體不適格，其不是房產的任何權利人，請求法院駁回其訴訟請求。

法院查明

趙某鑫與孫某蘭系夫妻關係，二人生有三女，分別是趙某菲、趙某君、趙某達。趙某鑫於2004年5月19日去世，2016年11月15日，孫某蘭去世。趙某菲與劉某超於1979年1月15日登記結婚。

2004年9月9日，趙某菲（乙方）與北京Y公司（甲方）簽訂《購買房屋合同書》，約定乙方從甲方處購買北京市宣武區一號，房屋總價款544794元。2004年9月20日，趙某菲向北京Y公司支付了購房款，其中購房款535962元是以支票方式支付，剩餘購房款8832元以現金方式支付。趙某菲另向北京P公司支付185200元購房款。

2004年10月1日，趙某菲向孫某蘭、趙某君分別出具《房屋產權證明》，內容爲：“以趙某菲名義購買的宣武區一號三居室住房一套。裝修後由母親孫某蘭和趙某君長期居住，產權等一切手續歸孫某蘭和趙某君所有。趙某菲自動放棄產權，等房產證下發後由母親孫某蘭儲存，母親孫某蘭和趙某君有房屋處置權，特此證明。”

北京市豐臺區二號房屋原登記在趙某鑫的名下。2005年9月2日，趙某菲以趙某鑫代理人的名義與鄭某濤簽訂《買賣房協議書》，約定趙某鑫將豐臺區二號房屋出售給鄭某濤，價款爲30萬元。

2009年4月25日，涉案房屋登記在趙某菲名下。

2017年7月31日，涉案房屋登記的產權人由趙某菲變更登記爲趙某菲、劉某超，變更登記的原因爲夫妻間不動產轉移登記。

2018年1月30日，趙某菲（甲方，贈與人）與劉某超（乙方，受贈人）簽署《房屋贈與更名協議書》，2018年1月31日，涉案房屋產權人由趙某菲、劉某超變更登記爲劉某超，變更原因爲夫妻間不動產轉移登記。

2017年，趙某君、趙某達曾在本院起訴劉某超、趙某菲，要求確認趙某君享有西城區（原宣武區）二號房屋百分之五十五的份額，趙某達享有百分之四十五的份額。趙某君、趙某達曾陳述系委託趙某菲買房。此後，趙某君、趙某達撤回了訴訟。

隨後，趙某君、趙某達又將趙某菲起訴至本院，要求確認趙某君、孫某蘭就涉案房屋與趙某菲的借名合同有效。訴訟中，趙某菲對此不予認可，其表示涉案房屋系劉某超出資購買，之所以向孫某蘭、趙某君出具《房屋產權證明》，是爲了讓孫某蘭高興，因爲孫某蘭知道是劉某超出資後住着不踏實，便要求趙某菲出具此證明，雙方並不存在借名關係。

本院經審理認爲，依據趙某君、趙某達提供證據，不足以認定孫某蘭、趙某君與趙某菲之間存在借名購房的事實。駁回了趙某君、趙某達的訴訟請求。趙某君、趙某達不服一身判決，提起上訴。北京市第二中級人民法院駁回了趙某君、趙某達的上訴，維持了一審判決。

趙某君表示，劉某超參加了購買涉案房屋的過程，趙某菲放棄涉案房屋的產權，應系與劉某超協商一致作出的決定，劉某超對此應當知情同意，此後趙某菲與劉某超違反誠實信用原則，惡意串通將房屋過戶至劉某超的名下，因此，應屬無效。劉某超、趙某菲對此均不予認可，其表示涉案房屋系二人夫妻共同財產，產權變更登記合法有效，劉某超對於趙某菲放棄產權的證明從不知情。

裁判結果

駁回原告趙某君的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

涉案房屋雖系趙某菲簽署合同購買，但購買、產權登記均發生在趙某菲、劉某超婚姻關係存續期間，故應屬劉某超、趙某菲的夫妻共同財產。《處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。涉案房屋購買後，趙某菲雖向趙某君、孫某蘭出具了《房屋產權證明》，表示涉案房屋的產權歸趙某君、孫某蘭所有，但劉某超並未在該證明中籤字確認，趙某君也未舉證證明劉某超知曉並同意此事，故該證明對於劉某超並無約束力，趙某菲一人處分涉案房屋的產權，應屬無效。

趙某菲、劉某超作爲涉案房屋的共有產權人，有權對涉案房屋的產權進行處分，趙某菲將涉案房屋的份額贈與給劉某超，符合法律規定，且並未損害趙某君的合法權益，現趙某君要求確認趙某菲就涉案房屋產權贈與劉某超無效並恢復登記的請求，缺乏依據，法院不予支援。