非本單位職工借名買房後限購出資人不具備購房資格合同有效嗎

原告訴稱

周某聰、朱某慧向本院提出訴訟請求：1．解除周某聰、朱某慧與陳某峯於2009年10月15日簽訂的《集資建房權利轉讓協議書》；2.要求陳某峯將坐落於昌平區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）騰空並交付周某聰、朱某慧；3.本案訴訟費由陳某峯承擔。

事實和理由：二原告爲夫妻，2009年10月周某聰所在單位爲職工集資建房。周某聰購買其中的一套房屋（位於北京市昌平區一號，即涉案房屋）。周某聰、朱某慧與陳某峯於2009年10月15日簽訂了《集資建房權利轉讓協議書》，約定以7萬元價格將該房屋購房權利轉讓給陳某峯，陳某峯承擔房屋的購房款及費用。2016年12月，原告收到法院傳票，被告要求原告將房屋過戶至其名下。庭審中，陳某峯稱其無購房資格，後撤訴，周某聰、朱某慧認爲《集資建房權利轉讓協議書》無法繼續履行，該協議應解除，故訴至法院。

被告辯稱

陳某峯辯稱，不同意周某聰、朱某慧的訴訟請求。2009年原被告雙方簽訂協議書，2011年北京開始限購，2012年涉案房屋取得房產證，當時陳某峯具備購房資格，但周某聰、朱某慧因房價上漲不配合導致房屋沒有過戶。目前陳某峯不具備購房資格，但符合北京市高院會議紀要可以過戶的情形。陳某峯限購之前簽訂的購房合同，而且已經實際支付全款且實際佔有，合同解除對雙方權利義務造成明顯失衡。

陳某峯向本院提出反訴請求：1.確認雙方於2009年10月15日簽訂的協議書有效；2.確認陳某峯有權繼續佔有使用房屋；3.判令周某聰配合陳某峯辦理涉案房屋過戶手續。訴訟過程中，陳某峯撤回第一項、第二項反訴請求。事實與理由：周某聰、朱某慧與陳某峯於2009年10月15日簽訂《集資建房權利義務轉讓協議書》，約定了房屋價格及過戶問題。當時北京沒有對購房人資格進行限制。可是房產證下發之後，周某聰、朱某慧因房屋價格上漲，遲遲不給陳某峯辦理房屋產權轉移登記。現周某聰、朱某慧起訴解除合同，違背誠實信用原則。

周某聰、朱某慧對陳某峯的反訴辯稱，不同意陳某峯的反訴請求。協議書於2009年10月15日簽訂，北京市京十五條是2011年2月15日作出，涉案房屋房產證辦理日期是2012年12月10日。因爲有房貸，2013年10月30日辦理了房屋抵押登記，之後纔拿到房產證，所以不存在陳某峯所述2012年其具備購房資格而被我方耽誤的情形。現在房貸還沒有還清。陳某峯並不具備購房資格，無法購買涉案房屋，合同無法繼續履行，按照法律規定應當予以解除。

第三人銀行對周某聰、朱某慧的訴訟請求及陳某峯的反訴請求述稱，原被告之間的糾紛與銀行無關。如果有人願意償還貸款，可以配合法院的判決辦理抵押權註銷登記手續，解除抵押後，對原被告之間的買賣過戶沒有意見。

法院查明

周某聰、朱某慧爲夫妻關係。

2009年10月15日，周某聰（乙方）與北京R公司（甲方）簽訂《集資購房銷售合同》。同日，周某聰、朱某慧（甲方）與陳某峯（乙方）簽訂了《集資建房權利義務轉讓協議書》。協議書約定：甲方即將獲得分配一套一號所在單位興建集資房屋的權利。由於甲方無力參與單位建房集資，經雙方友好協商，就甲方轉讓其集資建房權給乙方；乙方向甲方一次性支付權利轉讓金70000元整，其中2009年10月15日首付234949元，餘款房屋過戶時一次性付清；本協議書籤訂的同時，乙方以甲方名義向甲方所在單位交納集資建房款確認金584949元；

在甲方取得此房的房產證之日起15日內，雙方到房屋管理部門辦理房屋抵押手續，將此房抵押給乙方。在本協議約定房屋能夠辦理房屋過戶手續之日起60日內，雙方按照法律規定辦理房屋過戶，所需費用由乙方承擔。合同還約定了其他內容。

2009年10月13日，陳某峯向周某聰支付涉案房屋轉讓金70000元。

2009年10月15日，陳某峯以周某聰名義支付首付款234949元。

2010年11月19日，周某聰以其名義向銀行貸款35萬元，貸款到期日至2025年11月18日，該筆貸款一直由陳某峯進行償還。截至2020年11月12日，周某聰尚欠貸款本金數額是142607.63元。

2011年2月15日，北京市人民政府辦公廳發出京政辦發［2011］8號檔案，規定：對於無法提供連續5年（含）以上納稅證明或繳納社保證明的非北京市戶籍居民家庭暫停在本市向其售房。

2011年7月30日，陳某峯辦理涉案房屋入住手續，並居住使用至今。

經本院覈實，涉案房屋現登記坐落於昌平區一號房屋，，周某聰個人單獨所有，房屋性質爲按經濟適用房管理，登記時間爲2012年12月10日，抵押登記時間爲2013年10月30日。

關於陳某峯的購房資格，截至2020年11月17日，經查詢，陳某峯家庭購房覈驗均未透過，不具備北京市購房資格，家庭名下無北京市住房。

裁判結果

一、陳某峯代周某聰向銀行償還周某聰就北京市昌平區一號房屋剩餘的貸款本金及利息（具體數額以實際清償日計算的數額爲準），於本判決生效後七日內執行；

二、周某聰及銀行協助陳某峯辦理北京市昌平區一號房屋的抵押權註銷手續，於本判決第一項履行完畢後五日內執行；

三、周某聰協助陳某峯將北京市昌平區一號房屋的產權轉移登記至陳某峯名下，因過戶產生的全部稅費由陳某峯負擔，於本判決第二項履行完畢後五日內執行；

四、駁回周某聰、朱某慧的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同，對雙方具有約束力。本案中周某聰、朱某慧與陳某峯簽訂的《集資建房權利轉讓協議書》是周某聰、朱某慧與陳某峯的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效，雙方應依約履行。借名買房是指，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的合同。

本案中，周某聰、朱某慧與陳某峯約定借名買房，陳某峯已向周某聰、朱某慧實際支付轉讓款並支付購房款，周某聰應依約與陳某峯辦理房屋過戶。現周某聰、朱某慧主張因陳某峯不具有北京購房資格要求解除合同，但從時間上看，買賣雙方在2009年簽訂合同並支付購房款，2010年開始償還貸款，2011年房屋交付並居住使用。陳某峯屬於在2011年2月17日住房限購政策出臺之前已經訂立房屋買賣合同，支付購房款及抵押貸款，並實際佔有使用房屋至今，是其家庭目前唯一居住使用的房屋，雖然陳某峯家庭目前無在京購房資格，但解除合同會導致陳某峯與周某聰、朱某慧之間利益明顯失衡。

關於房屋過戶，陳某峯同意一次性償還貸款解除抵押並承擔過戶產生的所有稅費。綜上，對於陳某峯要求周某聰辦理房屋過戶登記的訴訟請求，法院予以支援。對於周某聰、朱某慧要求解除合同，及陳某峯騰退並返還房屋的訴訟請求，無事實和法律依據，法院不予支援。