无证房被违法拆违,被拆迁人是否可以获得赔偿
很多人都盼着拆迁,但是对于无证房或涉嫌违建的房主来说,内心就会忐忑不安了。房屋没有手续是很可能被定为违建进行拆除的,而目前拆违建通常是没有补偿的。拆迁致富只能是别人的欢乐盛宴,留给自己的只是一地鸡毛。无证房真的没有补偿吗?湖南高院的一则判例或许会给面临拆迁的无证房主一个光明的方向。下面即明拆迁律师带大家一起来看看这则案例,并顺便和大家聊聊无证房拆迁补偿的话题。
高院案例:无证房被违法拆违,支持当事人赔偿诉求
案例来自湖南省高级人民法院今年7月的一份行政判决书,编号:(2019)湘行再62号。该判决为终审判决。
案情梗概是这样的。2015年,长沙市芙蓉区城管大队经调查确认了周女士的房屋(三间车库)属于无证房,经规划部门鉴定,属于违建。当年9月,芙蓉区城管大队对涉案建筑物予以强制拆除。
周女士认为拆除行为侵害其合法权益,于2016年1月向芙蓉区政府申请行政复议。2016年3月,芙蓉区政府作出《行政复议决定书》,维持了芙蓉区城管大队对其三间车库的强制拆除行为,驳回周女士的赔偿请求。周女士不服,诉至法院,要求赔偿330500元损失。
法院查明,案涉房屋是经法律程序转移交付给周女士的。1997年,长沙市芙蓉区人民法院作出《民事裁定书》,将案涉三间车库作价63808元变卖给申请人周女士。
周女士认为涉案建筑物系经人民法院执行程序作价变卖为其所有,应属合法建筑。
一审法院认为,当地规划部门已认定该建筑属于违建,对周女士意见不予采纳,并判决驳回周女士的诉讼请求。
周女士不服,提起了上诉。二审法院判决,撤销一审法院作出的行政判决书;撤销芙蓉区政府作出的行政复议决定;确认芙蓉区城管大队的强制拆除行为违法;芙蓉区城市管理综合执法大队赔偿上诉人周女士财产损失计24万元。
二审判决后,长沙市芙蓉区城管大队不服,向湖南省高院提出再审。但高院维持了二审判决,并作为终审判决。
裁判要点: 经司法程序转移后的无证房,拆迁时应当按照合法房产补偿
从该案中,咱们不难看出,一刀切地将无证房认定为违建,进行拆除,是不合法也不合理的。
大家需要注意的是:建筑物的权属经司法程序转移后,从而确定了其权利归属,在司法权的角度上,也就承认了其存在的合法性与有效性。虽然我们国家法律制度规定物权是以登记为生效要件,但也不完全排除没有登记就完全认为无效,在物权相对人支付了对价并经有关程序确认后,可以确认它的有效性,况且一经确认,可以对抗善意第三人。
因此,当地对周女士的建筑物完全等同于违章建筑予以强制拆除,侵犯了其合法财产权益,拆除行为违法。
同时依据国家赔偿法的规定,被强制拆除的财产不能恢复原状的,应当按照侵权行为发生时的市场价格进行赔偿。
综上,湖南省高院的判决非常公平公正。
无证房≠违建,需要甄别,并合理补偿
在拆迁实践中,很多无证房都会遭遇拆违问题。不少地方对待居民手里的无证房过于粗暴简单,一刀切地认定违建,而没有调查清楚无证产生的背后原因及管理因素,也鲜有考虑到当事人住房保障的实际情况。一旦认定违建,要么不予补偿,要么象征性地给予几百元一平的材料费补偿,这种乱象时有发生。
实际上,无证房并不等于就是违建,需要注意甄别。对于在相关法律法规出台之前建成的无证房,应当尊重其历史。对于因为地方管理限制了审批,而当事人确需建房而自行修建的无证房,以及有部分合法手续的无证房;或确属当事人唯一住房的无证房,应当依据客观事实进行综合判定,公平评估并补偿。
对于无证房,从认定违建到拆除都有其法定流程,不可“快刀斩乱麻”,缺失程序,进行拆除。咱们无证房的业主在面临拆迁时,也应当积极了解房屋征收及违建拆除的相关法律知识,主动应对拆迁,依法维权。
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