什么样的购房合同无效
一、什么样的购房合同无效
房屋买卖合同属无效合同的归纳起来,主要有以下几种:
1、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋,其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让,合同无效。
主要包括转让(含买卖)下列房地产:
(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(2)依法收回土地使用权的;
(3)权属有争议的;
(4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、购房合同无效的情形有哪些
关于房屋买卖合同的效力问题,司法实践和法学理论上常见的典型争议有:
1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力;
2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许,违反了是否必然导致合同无效?
3、房屋买卖合同与产权登记是何关系,未办理产权转移过户登记,是否影响房屋买卖合同的效力?
4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效?
上述材料提醒我们,在签订房屋买卖合同时,一定要注意合同的法律效力,避免出现不必要的麻烦。而现实中,了解清楚什么样的购房合同无效,才能避免出现这样的情况,那么当事人的利益也就不会因为合同无效而受到损害。更多相关知识您可以咨询本站海口律师。
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