登记备案与预售合同的效力

商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则有三：
（1）商品房预售合同的登记备案，应属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件，只要预售房具有房地产开发经营权，并取得商品房预售许可证，合同是双方当事人的真实意思表示，其内容合法，就应当确认该商品房预售合同有效，当事人未办理登记备案手续不影响预售合同的效力；
（2）如果双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，应当从其约定；
（3）尽管当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件，虽没有办理登记备案手续，但双方已实际履行合同主要义务的，视为双方当事人合意排除对该要件的适用。
【法律依据】
《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。