农村宅基地转让时的法律风险
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农村宅基地转让时的法律风险
(一)买卖合同不规范纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议,有时并未签订书面的买卖合同,如果没有签署买卖合同,或者合同有瑕疵,很容易对合同内容出现争议,造成毁约纠纷;应注意保留有关书面证据,签订合同的时候,建议通过本村村委会,比如村干部作为证明人在合同上签字。实践中宅基地使用权转让合同纠纷往往在很多年以后发生,可能转让合同中的当事人都已经去世了,那么子女在作为继承人参与诉讼的时候,经常会面临举证困难的情况。签订协议的时候,建议咨询当地的司法机关,各乡镇的司法所为当地群众免费提供法律咨询,经过专业人士的指导,拟定出的合同引发争议的可能性较小。
(二)房屋升值,卖方毁约。现在的土地价值与日俱增,很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益,一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,容易发生纠纷,需要注意的是,应注意查看出让人是否为无权处分,通常情况出让人为家庭的户主,但农村宅基地上的房屋是属于家庭共有,即便是本村的村民购买,建议查看涉案房屋的建房批示,需宅基地的全部共有人均签字同意售卖,以免将引发纠纷。
(三)城镇居民禁买农村房屋/宅基地。根据原国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发【2004】234号),严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。实践中往往会发生出卖人要求确认合同无效、要求返还房屋等物权纠纷。
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